Mike 京沪穗50银行网点二套房贷一线调查
京沪穗50银行网点二套房贷一线调查 更新时间：2010-1-18 21:59:00 从2009年12月到2010年1月，有关房地产调控的政策频频出台。1月10日国务院办公厅出台“国11条”规定，申请购买第二套以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。
与此同时，央行收紧银根的信号进一步确定。1月12日，央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点，这是央行自2008年底以来首次调整准备金率。
如此密集的政策，加上大大提前的时间发布期，市场再次出现了房价拐点说法。另一方面，购房者关心的是，现在申请二套房贷，享受什么政策？
理财周报记者对京沪穗三地数十家银行的调查显示，首付4成板上钉钉，但利率区别很大，从7折到1.1倍都有。
房贷政策直接影响成交量
2009年最热的关键词绝对是房价。自去年5月之后，全国房价如脱了缰的野马，一路狂奔，交易量在年末更是达到高峰，新地王接二连三诞生。如此疯狂，你我怎会不问，房价还会涨吗？
直至2009年12月，政府出台房价调控政策。到2010年1月，政策继续频繁出台，比以往在“两会”3月份出台的时间大大提前。而且，1月向来是银行信贷冲动的时间段，央行又在此时收紧银根，令市场人士认为此次调控是双管齐下。
房价是不是要跌了？
向来将各种泡沫论挂嘴上的独立经济学家谢国忠这次说到“马上就要破了”。摩根大通中国证券和大宗商品主席李晶则表示，目前中国房地产市场的交易量拐点已经出现。如果近期交易量上不去，中国房地产市场的价格将会出现下行，其中北京、上海的高档商品房的价格将首先回落，幅度为10％-15％。
汉宇地产市场研展部主任邵明浩接受本报记者采访时表示，如果地方政策跟进以及后续调控政策出台的话，2010年房价存在回调的可能，在一段时间内出现2008年的走势。他表示，1月份是个政策窗口期，等一季度数据出台后，极有可能5月份是个“窗口期”，需要密切关注可能出台的政策影响。
记者注意到，每次出台的房市调控政策中，房贷政策对房市的影响不容忽视。2007年9月之前，央行7次提高准备金率、5次加息，房价并没有应声回落。随后，二套房收紧政策出台对房价产生了影响。
从统计数据来看，上海2007年10月二手房成交量相对于前一个月萎缩了20％。但邵明浩表示，2009年的房价上涨更多来自于货币政策，而不是房贷政策。最近一系列的调控政策和货币政策，好比“棒子从上面打，又从下面抽”。
记者从几家贷款公司了解到，1月份之后，二手房交易量持续低迷。来自上海凯弈投资咨询公司的市场数据显示，1月第一周，该公司的贷款签约额环比上月同期下降了近50％。
该公司副总经理赵炜预计，1月份的贷款签约额不到去年12月的1/3。12月份签约额放大，很大原因是购买者担心二套房优惠政策在2010年取消，以及赶在年末税收优惠政策结束前交易掉。
二套房打折利率说法不一
“国11条”规定，申请购买第二套以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。目前，各家银行究竟执行如何呢？
采访中，记者发现了“官方与民间”两个版本：银行总行表示，“国11条”的规定更多是一次重申，关于二套房贷的首付成数、认定标准等问题，与央行、银监会2007年359、452号文基本一致；同时表示，会严格执行二套房的政策。
另一方面，记者从三地50多家支行调查显示，首付四成基本严格执行，但各家银行甚至同一家银行不同支行给出的利率不同，低至7折优惠，高至上浮10％。
“首付4成，贷款利率7折。”交行上海交银大厦支行负责房贷业务的工作人员直接向记者表示道，而该行上海徐汇支行则表示，二套房首付4成，贷款利率执行基准利率的1.1倍。
从暗访来看，现在给出7折或是7.1折、7.5折优惠利率的银行不在少数。
记者从工商银行北京一支行了解到，工行的规定则是二套房首付是40％，利率优惠不可能下浮30％，但可以优惠20％左右。
华夏银行个贷部一位人士对记者说：“二套房利率应该是上浮的，但是银行基本没有这么做，而是‘平息’也就是按照基准贷款利率来做的。”
三地相比，广州给出的二套房优惠力度不如北京、上海。招行广州东山支行一工作人员表示，“对于二套房的认定，我们会以个人为单位来判定其是否拥有第二套房为标准。经过银行查证后为二套房的，将按照首付需给四成，利率为基准利率的标准执行。”记者在走访民生、交行、中信、兴业、深发展广州网点所得的调查结果基本上同出一辙。
在采访中，许多负责房贷业务的工作人员均表示，现在办理赶紧，很难说下一步有更紧的政策出台。
有市场人士表示，上半年银行一向集中放贷，但不排除下半年有些银行在利率方面打擦边球，出现竞争。
二套房认定大同小异
虽然利率打折存在差异，但在二套房认定上，目前大多数银行策略相同，“以家庭为单位”。
从国11条来看，政府经过几年的宏观调控，对自住型、改善型等不同需求的差异化定义更加明晰。但是目前对改善型住房并没有给出明确定义，这也给市场留下操作空间。
比如对已经在异地购房的客户，大多数银行按照二套房标准执行，但民生银行上海市南支行表示，可按照一套房执行，享受7折利率，但首付仍旧4成。
一些中介机构则向记者表示，比如一个家庭，丈夫名下有一套房子，则可以用妻子的名义来买，当然中介需要在其中“做些手脚”，首付比例还是可以按照一套的30％来执行。
目前，只有上海在近期明确了“改善型住房”的标准。上海市公积金管理中心的新规定，市民第二次贷款购房时，只有家庭人均住房建筑面积不超过33.4平方米，才认定为购买改善型住房，才能享受最低首付20％和最高60万贷款额度的二套房公积金贷款。
以前二套房无论是否是改善型住房，若要申请公积金，无需拉人均面积，只需看主贷人的月缴额及余额情况即可，最高可贷到30万元。此通知一出，不符合改善型住房的二套房购买者最多只能贷到20万元。
目前，针对国11条的地方细化政策还没密集出台，值得密切关注。
