winter 上海二手房“削价”可期 成交量“银十”难现
上海二手房“削价”可期 成交量“银十”难现 更新时间：2010-10-11 6:40:38 “沪12条”公布后，家住上海卢湾区的祝女士夫妇撑不住了。此前他们将手中一套位于徐汇区的二手房在中介德佑地产挂牌，这套建筑面积92平方米的房子报价295万元，迟迟没有售出，祝女士之前一直坚持上海核心区域房子价格坚挺，但这几天她感觉楼市深度调控似乎全面到来，最新安排是：除了在德佑地产挂牌，也在中原地产、汉宇地产挂牌，以增加售出几率。同时295万元的到手价不再坚持，而是愿意承担5.55%的营业税及1%的佣金。 二手房“削价”待售 “沪12条”明确了在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海新购一套商品住房。祝女士觉得，其他省市人群是上海楼市购买主力之一，以浙江人为首的外地人此前一度推动了上海房价，如今针对性调控措施让外地人面临着撤退与坚持的艰难选择，因而上海住宅价格可能重新调整。 这几天，专业投资客唐先生也开始焦虑。他接连打电话给经纪人咨询“沪12条”的细节和可能带来的影响。他最担心的是“细则”已经确认向开发商征收土地增值税，未来是否会向个人征收，甚至今后二手房交易强征个人所得税。在这些细节无法确定前他决定按兵不动。 据《第一财经日报》记者调查，这些案例目前在上海各大中介公司非常普遍。曹锐是一家中介公司宝山区海江路分行的经理，这几天他每天都要接听十几个电话，客户大都对“沪12条”中“新购一套”、“以家庭为单位购买”如何界定比较迷惘。这家公司的三林世博分行经理严贵林通过业务员电话跟踪发现：目前已有约两三成客户产生观望，未来随着政策的逐步消化，这个比例有可能加大。 昨天，汉宇地产董事总经理施宏叡告诉本报，对房东来说，可能觉得因为“限购”而使市场需求减少，从而主动“削价”待售。而对于普通购房者，诸多的调控措施需要一段时间消化，“如果楼市出现开发商促销、购房者观望、部分项目价格调整显著、今年7~9月份冲入楼市抄底的购房者出现账面亏损，市场预期会出现显著转变。” 中原地产240余家分行的前线反馈：目前中心城区客户购买意愿相对坚定，外围区域买家普遍观望，相当一部分客户要等价格降了再说。房东方面，一些外围区域持有多套物业的投资型房东已准备挂牌出售，他们比较担心今年会有更严厉税收政策，希望尽快落袋为安。 10月交易量可能下降 中原地产研究咨询部总监宋会雍在接受本报电话采访时表示，假如作为“楼市调控最后通牒”的房产税施行，从个别城市转向全国，会对投资客产生巨大的心理影响，这将进一步加重投资者的恐慌，供求关系或彻底逆转，上海等重点城市的二手楼市将出现大规模抛售。可以肯定的是，第四季度的房地产市场将彻底演变成“买方市场”，买方拥有相对的市场决定权。 中原地产副总经理陈宇珏持的观点是：10月交易量必定下降，幅度要看近一周市场反应，但成交均价短期不会有大的波动。从成交结构来看，处于金字塔尖的豪宅市场以及首次购房的低端市场影响都不大。目前，可能受影响最大的是中端改善型客户，他们手头至少拥有一套以上房产，是否出售再购入一套、能否贷到款非常“纠结”。 未来的不确定性似乎更加可怕。易居臣信市场研究中心分析师杨晨青指出：从10月份至今深圳、重庆和上海等城市出台的地方细则来看，前期市场预期强烈的房产税依然未见踪迹，其中可能性有二：房产税在制订环节依然有诸多无法解决的难题，出台时机尚未成熟；房产税的实施牵一发而动全身，其影响力不单单是在房地产系统，很有可能将形成我国收入结构的重组，故政府不到万不得已不会轻易动用这张底牌。比较之下，后者的可能性更大，而房产税将继续作为楼市的达摩克利斯之剑悬于空中，其最终是否落下将取决于二次调控的实际效果。 同时，杨晨青认为，上海的限购政策依然留有余地。之前深圳限购政策规定在深圳拥有2套以上住房的本市户籍家庭、拥有1套以上非本市家庭将不被允许再次购房，而上海的限购政策并未涉及对购房者已有住房数量的清算。换句话说，即使购房者在上海已有多套住房，其在未来一定时期内也至少能新购一套房。
