Tom 44份靓丽财报登场 上市房企欲走出估值洼地
44份靓丽财报登场 上市房企欲走出估值洼地 更新时间：2010-3-11 0:20:47
【空方】中证证券：政策预期未变 地产股难言反转| 地产股难以引发后市大行情
地产年报：想说爱你不容易| 地产股领涨大盘 不可追高
【多方】东海证券：估值优势抵御政策寒流 地产股机会犹存| 地产股崛起沪指“三连阳”
人民币升值预期渐起 地产金融咸鱼翻身| 行业指基万事俱备 金融地产不缺东风
两会议程过半，房地产调控政策相对处于真空期，上市房企的股价随着靓丽财报的出台，跃跃欲试。
近两日，先有住建部坦言20年内房价上涨压力仍很大，后有央行首称暂不出台地产金融调控新政策，市场将此视作重要利好，地产板块大受资金追捧。9日，多家上市房企的股价表现令人艳羡。其中，运盛实业、珠江实业、广宇集团、荣丰控股等公司涨停；深长城、金地集团、荣盛发展、阳光股份、深振业、福星股份、万方地产、招商地产、保利地产等公司大涨4％。
整体上看，地产板块当日上涨近3％，位列所有板块涨幅之首。而此前3个月，受政策调控“制压”，该板块走势显著落后于大盘，调整幅度将近40％。
在股价崛起的背后，是一份份靓丽年报的相继披露，上市房企估值洼地效应日渐凸现。
据上证报统计，截至3月10日，两市共有44家地产公司披露2009年年报，合计实现营业收入1478亿，较2008年的1176亿增长25.7％；合计实现净利润205亿，较2008年的120亿增长71％，平均每股收益0.36元，较2008年的0.16元大增119％。
细分来看，营收、净利等主要盈利指标之冠仍属万科。公司2009年实现营收488.8亿、净利润53.3亿，同比分别增长19.2％、32.15％。2009年公司实现销售额634亿，成为国内首家销售额突破600亿的地产公司，并继2008年后再次荣登全球住宅企业销售之冠。
同时，一直希冀与万科角逐行业龙头宝座的保利地产，2009年仍延续了其规模、盈利同步暴增的强劲势头。据其年报，2009年公司实现营收229.9亿，同比增长48.11％；实现净利润35.2亿，同比增长57.19％。上市三年来，公司总资产、净利润均“膨胀”了近5.5倍，年均复合增长约74％，为同业所罕见。
而今日公布年报的金地集团更有可能成为几大龙头中最慷慨者。2009年公司完成营收120.98亿，同比增长23.93％；实现净利润17.76亿，同比增长111.24％，公司提出10股转增8股并派1元的分派方案。而此前，万科公告拟10股派0.7元，保利地产拟10股转增3股并派1元。
四家房企年报业绩亮丽 持续性成长值得期待
金地集团、中粮地产、天房发展、中天城投今天公布2009年年度报告，都取得良好业绩，其中3家公司盈利翻番。而谈及今年的发展前景，4家公司不约而同地认为持续性成长值得期待。
2009年金地集团实现销售金额211亿元，同比增长85％；权益利润达到18亿元，同比增长110％，基本每股收益0.78元，公司拟实施每10股转增8股派1元的分红方案。
近期密集出台的政策使房地产市场出现不确定性，金地集团董事长凌克表示，由于金地研究先行以及对市场变化的提前反应，土地成本相对较低，土地储备比较丰富，且土地资源分布符合公司的战略，能满足未来2到3年的开发需要，而房地产行业的长期发展有向上趋势，因此，金地在未来几年会步入快速发展的通道，持续性成长值得期待。
中粮地产2009年实现营收20亿元，同比增长85.26％；实现净利润3.73亿，同比大增163％；公司拟每10股派0.2元。
公司在去年出售了所持中汇医药、江西铜业、中国宝安、招商银行等股票，实现投资收益1.81亿元。
中粮地产在年报中表示，今年对一线城市地产市场相对谨慎，预计成交量将下降，房价上涨的趋势将放缓；对二、三线城市适度乐观，预计房地产投资将加大，市场成交量和成交价格都将保持一定增长。
中天城投年报显示，2009年实现净利润4.6亿元，同比大幅增长141.13％，每股收益达到0.8066元。公司推出每10股送6股派0.7元的分配预案。
中天城投表示，2010年是公司跨越式发展的关键之年，计划在房地产开发方面新开工面积360万平方米，竣工142万平方米，计划完成投资46亿元，计划销售面积150万平方米、合同销售金额58亿元；土地一级开发方面，将协助政府部门完成土地整理2000至3000亩。照此推算，2010年公司将继续延续去年的强劲发展势头。
天房发展2009年归属于上市公司股东的净利润15641.62万元，同比增39.20％，基本每股收益0.14元/股。
公司表示，根据公司发展战略，在未来三至五年内发展成为环渤海地区房地产开发龙头企业之一。为此，公司2010年要在加大新项目储备力度，在做好天津市场的同时，完成异地开发的项目信息的搜集和论证，调整好市场拓展的总体布局。
“粉饰”报表并非事实 中粮地产澄清相关报道
针对某媒体3月8日刊登题为“中粮地产被指造假：3年沦落末流 回报率低如债券”的文章，中粮地产发公告进行了澄清，认为财务报表真实地反映了公司盈利能力，并无“粉饰”报表及“水分”的现象存在。
该媒体在报道中称，中粮地产现金流量与净利润不匹配，公司盈利质量和现金资产质量也比较差。
公司表示，房地产项目开发需要的资金量较大，开发周期较长，因此前期会有较多的经营性现金净流出，而后期会有较多的经营性现金净流入。在加大房地产开发投入而现金流入滞后的情况下，必然会出现阶段性经营活动现金净流出以及经营性现金流量与净利润不匹配的情况。
昨日在接受记者采访时，中粮地产副总经理、董秘厉辉认为，较大的经营性现金净流出，主要反映了公司当年加大了房地产项目获取与开发的力度，但不能据此推断公司资产质量与盈利能力处于较差的水平。实际上，公司很多住宅地产项目销售状况良好。
另外，该媒体报道称，中粮地产所得税与利润总额比例不匹配，公司“盈利数字存在巨大水分”。
厉辉就此表示：“所得税费用与利润总额的比例，不能完全客观反映一个公司的税负水平” 。他解释称，虽然公司住宅地产开发项目分布全国各地，但目前主要经营项目仍集中在深圳地区。2007年及以前深圳地区项目所得税率享受15％的优惠税率，根据新企业所得税法的规定，深圳地区项目企业所得税率将在2008年至2012年的五年期间逐步过渡到25％，因此公司整体税负水平在以前年度本就处于一个较低的水平。另外，近年来公司的利润总额中还有来自于合并报表范围以外公司产生的收益，这些收益虽计入公司利润总额，但无需再重复计缴企业所得税。再者，税法与会计处理的一些差异，也会导致所得税费用与利润总额的比例出现波动。
以下是本文可能影响或涉及到的板块个股：
本周二，地产股再度发飙，申万地产指数整体上涨2.38％，龙头地产公司成为上涨主力。3月份以来，申万地产指数已上涨0.51％，在23个一级子行业中排名第7；在蛰伏了近半年后，目前盘面开始显现出地产、金融等周期性行业“蠢蠢欲动”的迹象。
就地产股而言，我们认为目前的上涨更多的是对前期超跌的纠错，地产股的估值正在向常态回归；短线而言，地产股仍缺乏继续向上的动能，市场预期和政策选择将主导未来地产股的走势。从基本面看，地产市场交易仍偏冷淡，不排除上半年房价阶段性下行的出现。
成交占比向均值回归
从本周二地产股的涨幅来看，前期一直在低位徘徊的全国性地产公司涨幅贡献最大，达到3.43％，按我们的统计看，二三线区域性地产公司整体涨幅2.93％，一线城市地产公司涨幅为2.68％。全国性地产公司中前期NAV折价较高的招商地产和金地集团涨幅最高，分别达到了4.5％和6.9％，NAV折价进一步收窄。从区域性地产公司来看，以“云天星球”为代表的实力开发商涨幅较大，目前荣盛发展、云南城投等公司NAV已出现溢价。不过从换手率的角度看，市场更青睐一线城市地产商，截至3月9日，以算术平均法算，一线城市地产商换手率为4.95％，区域性地产公司为4.8％，而全国性地产公司为3.14％，可见一线地产股表现更为活跃。
3月份以来，地产股的成交占比稳步回升，截至上周，成交金额为739.98亿元，成交占比为6.57％，与2月末近13个月以来的低点6.14％相比有所反弹。我们认为，随着季节和预期扰动的结束，未来地产股的成交占比将稳步向历史均值回归。
可售面积依然吃紧
从上周13个城市的交易情况看，销售面积继续回升。京沪深穗一线城市当周成交76.95万平米，环比上涨11％，继续向上的态势正在稳固；其余13个重点城市成交面积177万平米，环比上涨23.4％。从成交金额来看，上述城市共计成交47.23亿元，环比上涨49.7％，三月份第一周，地产市场的坚冰初显融化，虽然都出现了一定程度的反弹，但目前的市场仍比较冷清。我们认为，由于政府调控的主导，今年地产市场的成交将较去年有30％左右的回调，上半年上述城市的周成交面积有望维持在500万平米。
目前给市场带来不确定因素的还有可售面积的下降。可售面积一般可视作开发商库存的绝对指标，从一线城市的数据来看，可售面积继续下降，库存去化速度放缓的态势仍在延续，上周除广州库存去化速度略微加快，其他三大城市库存去化周期进一步拉长，目前北京、上海的期房可售面积分别降至1948万平米、468万平米，彰显出未来供应的压力继续紧张。如果开发商对未来市场预期仍然悲观，降低开发增速，导致新盘入市速度放缓，不排除下半年大城市楼市出现非理性的楼价上涨。
打破盘局仍有待二三线地产
由于调控政策的基调不变，我们认为今年房价盘整的概率要大于上涨的概率，而短期内随着预期的不明朗和政策的收紧，不排除部分城市房价环比小幅下跌的可能。展望全年，我们认为，房地产投资增速不会出现明显的下滑；而随着预期的明朗，新开工面积可能会维持一定的增速，以满足开发商补库存的需要，预计年中会有一次较大规模的再库存过程。
从促使房价上行的因素看，我们认为主要还是供给的不足，经过去年大量现金资产的回流，目前开发商的价格主动权又进一步增强，在不出现大的的财务问题下，主动降价的意愿不大，另外还有就是CPI的推动，我们预计，到年中CPI同比涨幅会创下新高，出于资产保值的需要，部分投资需求可能将带动刚性需求，届时，如果在供应还未完全满足的情况下，楼市整体还将迎来一次价格的助推。
而下行的因素主要来自政策面的收紧力度，如果目前出台的措施能够较为严格地执行，对于遏制房价继续过快上涨将起到重要的作用，如果这样的措施成为常态化，则对于房价泡沫化倾向比较严重的一线城市能形成有效的打击。与政策相伴的还有市场预期，目前楼市的胶着正是预期不明的体现，如果悲观预期还将持续，则需求还会继续萎缩，届时一些灵活的开发商可能会采取以量补价的策略。
综合以上两个因素，我们认为政府和市场会在动态博弈中不断调整，即政府不会采取通过打压楼市的手段而牺牲投资增长，也不会再度放任投资行为助推房价泡沫。从地产股的交易性机会来看，虽然目前整体NAV估值仍在折价，但与2月比已有一定的反弹，我们认为，目前地产股估值处于低位，但尚未出现持续向上的动力，随着不确定因素的排除，二三线城市的地产股将成为带动整个地产指数上涨的主力。
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3月9日，两市承接前一天继续小幅上涨，尽管地产、煤炭出现大幅上涨，但指数上攻仍显得较为乏力。
从盘面看，当天大盘探底回升，在地产、煤炭、保险等板块的带领下大盘震荡走高冲击半年线，其后由于没有其他权重板块的接力推动而震荡走低，最终报收小阳线。但成交量较前一交易日有所放大。盘中，交通设施、农业、西藏、物联网等题材股跌幅居前。
尤为市场关注的是，9日地产股强势上涨，至下午收盘时，运盛实业、珠江实业等个股被牢牢封在涨停板上，金地集团、招商地产等一线地产股涨幅均超过了4％。
“地产股的突然异动由多重利好消息共同作用产生，总体上看这只是地产股的超跌反弹，不会引发大盘走出一轮行情，不建议投资者追高。”长城证券分析师刘昆表示。
刘昆认为，目前地产行业处于一个政策真空期，地产股继续向下调整的做空能量不足；另外，近日人民币升值预期也直接刺激了地产股的走强。同时，前期被暂停的地产上市公司再融资的审核工作重启的消息，也给了地产股一个向上的动力。刘昆分析称：“目前来看，大盘已无向下深跌的可能，地产股也已经调整了相当长一段时间，再加上地产企业2009年业绩的支撑，所以在2月宏观数据未公布之前，市场上没有负面数据，多种因素为地产股的超跌反弹创造了条件。”
广发证券认为，周二煤炭股的反弹受到市场的追捧，但市场选择备受舆论关注的地产股作为反弹先锋显然不合时宜，地产股在市场分歧逐渐加大的情况下难有持续表现能力。至于煤炭股的上涨，是由于煤炭近期价格回落后趋稳，华东库存量快速下降，而煤炭股相应的业绩较为优异。
国联证券认为，9日地产板块的异军突起是稳定指数的最大动能，但是目前我国政府抑制房价过快上涨的决心很大，房价过高问题也是今年两会的集中焦点，所以地产板块的行情估计是缓慢攀升为主，难以出现持续性猛烈上攻。
对于大盘后市走势，广发证券有关分析师认为，从大盘走势看，60日均线和半年线仍起到较大压制作用，在消息面平静的情况下，运行方向也不明。长城证券表示，在利好利空夹杂之下最近三个交易日仅回到大阴线的2/3位置，说明市场信心依然较弱，9日的上涨很明显是由低迷已久的地产股走强带动。目前阶段市场心理处于一个临界位置，稍许利空或者利好都可能改变投资者群体行为方向。
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手握巨资仍喊穷 分红吝啬薪酬高
2009年对于开发商来说可谓大丰收之年，这一点从陆陆续续公布的房企年报中就能深刻地感受到。截至3月9日，已公布年报的30家上市房企共实现营业收入1221.33亿元，同比增长21.21％；实现净利润156.75亿元，同比增长40.18％，有6家房企的净利润增幅在100％以上。
在业绩“无悬念”增长赢得掌声的同时，房地产年报中透露出的以下核心信号也值得投资者研究：融资需求强烈，分红普遍较少，薪酬涨幅可观。
手握巨资喊穷
2009年楼市的好转在拉动房地产业绩的同时，也带动了开发商的扩张意愿。根据中国证券报记者的统计，按照申万行业划分，2009年至今，已有64家A股上市房企提出再融资预案，募集资金超过1316.2亿元。提出权益类再融资计划的共44家，其中尚待证监会审批的有37家，涉及融资金额高达895.69亿元。
统计显示，有36家公司拟进行定向增发，预计募集资金732.32亿元。其中广宇发展拟定向增发不超过7亿股，预计募资资金不超过69亿元。招商地产拟定向增发2亿股，募资资金不超过56亿元。中粮地产和冠城大通两家公司宣布配股，共募集资金51.37亿元。万科计划公开发行8.8亿股，募集资金112亿元。此外，还有23家公司拟发行公司债，其中18家公司已实施，成功募集资金258.5亿元，4家公司获得股东大会通过，计划募资66.9亿元。福星股份则计划发行14.5亿元的可转债。
楼市全面复苏后，房地产企业的现金流已经有了很大改善，开发商所面临的经营压力正在逐步减少。数据显示，已披露年报的30家上市房企共持有货币资金773.16亿元，同比增长87.34％；经营活动现金流量净额为204.85亿元，而去年同期该指标为-178.68亿元。
在现金流较为充裕的当下，房企进行再融资并不仅仅为解决“策略”层面的问题。爱建证券研究员左红英表示，在激烈的市场竞争中，拥有更多的资金和土地，意味着拥有更大的主动权。迫于竞争压力，不少房地产企业选择通过再融资来维持行业地位。
保利地产总经理宋广菊在回答公司再融资问题时表示，如果公司要保持成长速度，就离不开资本市场的支持，而公司今年也有再融资的打算。无独有偶，万科在年报中虽未披露再融资的最新进展，但董事长王石也曾表示，希望能在今年上半年实施112亿元的增发计划。
“由于去年楼市火爆，所以目前多数房企并不缺钱。”一位房地产研究员指出，当前房地产企业进行再融资主要是作为储备资金，支持企业未来发展。“尤其是那些经营业绩良好的开发商，如果获得资金注入，可能会进一步提升业绩。”
不过随着房地产政策开始逐渐收紧，房企再融资难度不断加大。去年下半年公布的再融资申请大部分都在等待证监会的审批，距今最近的一次核准也要追溯到去年的10月30日，津滨发展发行不超过7亿元的公司债。
从行业看，再融资闸门的开启有利于上市房企未来发展。虽然目前开发商资金链问题还未显现，但是由于新一轮的房地产调控政策以及银根收紧的双重作用，市场普遍预计开发商在今年下半年将面临资金方面的问题。开发商“未雨绸缪”通过再融资充实自身资金需求，也反映出对未来现金流收紧的担忧。
分红普遍较少
通过再融资持续“吸金”，上市房企的资产规模和盈利能力有了长足增长。不过，在巨额融资的同时，分红比例不高却一直是开发商的“通病”。仅从股息率的角度看，上市房企的现金分红回报还有待提升。
截至3月9日，30家披露年报的房企中，只有16家提出派现预案，且高比例派现并不普遍，不少公司的股息收益率较低。仅有3家公司的拟派现比例高于10派1。从股息收益率来看，以2009年底的收盘价计算，在已发布派现预案的房企中，有6家公司的股息收益率高于1％，3家公司的股息收益率低于0.36％。这意味着，这3家公司的股息收益率还不如现行的人民币活期利率水平。
从目前的情况看，在派现的公司中，股息收益率最高的为栖霞建设，公司2009年度每股拟派现0.15元，股息收益率达到2.24％。万科和保利地产的股息收益率分别为0.65％和0.45％。
数据显示，2007年以来，万科累计分红20.07亿元，占净利润的比重为14.12％，占年均可分配利润的比例达到42.37％。保利地产累计分红7.62亿元，占净利润的比重为10.51％，占年均可分配利润的比例达到31.52％。
近年来，监管层一直积极推进上市公司派现。2008年10月，证监会要求再融资需要满足“最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的30％”。尽管将派现与再融资进行捆绑颇有些无奈，但此举对上市公司的分红确实起到了促进作用。
专家表示，在业绩允许的情况下，上市公司应该向股东分配持续稳定且不断增长的红利，使对投资者的分红与从股市上进行的融资相匹配。现金分红慷慨而稳定的公司将凸显更多的投资价值。
薪酬涨幅可观
伴随去年楼市行情走高的除了房价外，还有房地产公司高管层的薪酬。30家房企2009年支付管理层的报酬总额为1.79亿元，同比增长37.34％。其中24家公司高管薪酬有不同程度的增长，占比达到八成。
事实上，房地产的高管薪酬在所有行业中一直处于前列，2009年上市房企的平均薪酬总额为595.45万元，仅次于金融服务业的993.79万元。龙头万科的管理层薪酬为4651.9万元，位列已公布年报的所有上市公司的首位，而公司2008年同期支付的管理层薪酬为1955.2万元，2009年的涨幅达到了137.92％。保利地产共支付给高管1640万元，同比增长34.98％。除了万科外，还有3家公司的高管薪酬也同样翻番。
由于房企的薪酬多数与绩效相结合，而去年楼市销售火爆也给开发商“涨工资”留有了底气。30家上市房企2009年实现净利润共计156.75亿元，同比增长40.18％，公司业绩的增长幅度高于高管薪酬的涨幅。
专家指出，开发商在制定薪酬机制时要结合很多因素，比如房企的规模、实力、发展阶段等。开发商不同的发展目标也会在一定程度上决定其薪酬标准。在国外，很多投资者会把高管薪酬视为考察企业发展情况的因素之一。尤其是核心人才对于房企的发展至关重要，因此一些公司需要制定激进的薪酬机制来吸纳和留住关键人才。不过，薪酬只是稳定和激励团队发展的要素之一，过高的薪酬显然对企业也是一笔负担。
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沪深股市周二续涨，沪综指涨0.52％收3069.14点，深综指涨0.37％报1177.10点，成交量有所恢复，地产、银行、保险股等蓝筹股领涨。很明显，“两会”出台的针对地产行业政策的力度，并不如人们先前所预期的那样重，所以前期备受压制的地产股纷纷上涨。
地产股早在周一就已上涨，但周二涨幅更大。运盛实业连续拉出第二个涨停，其余涨停家数也有所扩大，主流的地产股也出现更明显的上涨，其中招商地产涨4.5％，保利地产涨4.37％。
住建部部长姜伟新表示，未来20年中国房价上涨压力仍然很大，但中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。笔者认为，上述表述可能也有助涨作用，虽然有后半句严厉的措辞。人民币升值预期提升也是地产股大涨的重要推手，因近期一些官员和学者的某些言论使人产生有关人民币升值的联想。人民币最近三天升值极微，不到0.01％，但一年期海外无本金交割的人民币远汇升了0.22％，幅度不大不小。
近期笔者屡次推荐了地产股，但本周地产股连涨，投资者也不能过度追涨，因不排除“两会”后有关地产行业的具体政策方面有些出人意料的利空。这主要是因为楼市方面社会矛盾激化，社会舆论不太可测，所以也不排除政策“口风”有所波动的可能。
从我们国情来看，以往有太多事例证明，当矫枉如果不能过正时，则不排除下边的人拿着鸡毛当令箭的可能，如此或进一步助长楼市泡沫。远的不说，就说海南吧，很明显，海南楼市闹剧和最初一些官员们所设想的就相去了十万八千里。毫无疑问，这对政策制定者是一个警示。
本周稍晚将公布的2月经济指标有可能是重要政策依据，如果公布的经济指标较旺或物价较高，那么政策转向严厉的可能性就较大了。即使经济指标偏热，但我国短期内加息的几率不大，这主要是因为人民币升值预期，因当前中美两国间利差正在扩大。根据外汇管理局数据，当前中国和美国一年期存款利差达到1.43个百分点，该利差在去年5月份接近零。
当前市场可能较为担心2月份的CPI数据，该数据可能在本周四公布。如果加息无法实施，那么调高存款准备金率是重要选项之一，加快央票发行量也是备选方案，当前一年期央票发行量已创出新高，未来还可能接着升高。调高存款准备金率可能对股指构成轻微压力，因市场对此预期已有所体现，这是一方面。从另一方面来看，迄今已有不少官员就调高存款准备金率吹过风，典型的描述是“这不意味着紧缩”。
笔者认为，今年的期指、融资融券、国际板等消息渐渐落实，是股指重要影响因素。这些因素可能均对垃圾股不利，所以投资者应充分重视，以免被套。
后市方面，仍持原先观点，即先减仓回避本周经济指标和扩容压力，然后再视情形决定是否回补。
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精彩观点
●目前房地产板块对于一般的利空消息具有一定的抵御力，这主要是由于经历了大幅度调整，目前地产股估值水平不高●当前地产板块2009年整体预测市盈率为23.67倍，2010年预测市盈率为17倍，同期上证综指分别为20.62与16.74倍，地产四大龙头“招保万金”更低，分别在18－21倍和14－15倍
●投资房地产板块是把双刃剑：一方面，虽然利空频袭，但相对合理的估值反而使地产板块具有相当吸引力；另一方面，政策面打压使地产板块持续上涨缺乏根基与市场信心，更多会呈现区间震荡行情
自去年下半年以来，房地产市场在宏观调控之下迅速降温。为保证房地产市场平稳健康发展，国家在信贷政策、财政政策及其他方面对高烧中的房地产市场采取了一系列措施。可以预见，如果房价继续盘踞高位，调控政策将不会停止。不过，虽然政策面偏空，但地产股经过深幅调整后已颇具吸引力，在经过政策面的凉秋与寒冬后，3月份带给房地产板块的将是春寒料峭还是春暖花开呢？
成交量持续下滑 房价居高不下
2010年2月份，地方政府先后细化并执行国11条，房地产市场热度迅速下降，观望气氛日渐浓厚。一线城市成交量环比继1月之后继续出现大幅下滑。北京、上海、深圳成交量环比下滑幅度分别达到33.1％、50.5％、72.6％。同时，一线城市的成交均价涨势趋缓，其中深圳一手房成交均价环比仅上涨0.4％，二手房价格还出现少许回调，环比下跌2.0％。二线城市商品房成交量环比也普遍出现继续下滑态势，如宁波、东莞、武汉、昆明、天津、杭州、长沙、南京等环比降幅均超过50％。但与一线城市有所区别的是，二线城市商品房成交均价普遍表现为上涨态势。
一线和二、三线城市房价差异化显著
一线城市与二、三线城市商品房均价的走势出现差异化主要是因为一线城市自住型需求减少，目前北京、上海和深圳等一线城市的房价水平对居民而言已接近或超过07年水平，在2010年一线城市的自住型需求将难以为继。二、三线城市房价目前尚在居民可承受范围内，但随着一线城市的高房价逐渐向二、三线城市蔓延，自住型需求也将会逐渐受到抑制，届时一线城市与二、三线城市商品房价格走势差异将会逐渐减小以致消失。
立足估值优势 把握市场节奏
从市场角度而言，目前房地产板块对于一般的利空消息具有一定的抵御力，这主要是由于自去年底房地产宏观调控以来，房地产板块经历了较大幅度调整，目前估值水平不高。根据证监会行业分类，目前地产板块09年整体预测市盈率为23.67倍，2010年预测市盈率为17倍，同期上证综指这两项数值分别为20.62倍与16.74倍，房地产板块的四大龙头股“招保万金”的这两项数值更低，分别在18－21倍和14－15倍。
投资者应该意识到，房地产板块投资是一把双刃剑：一方面，虽然高房价导致利空频袭，但相对合理的估值反而使得地产板块具有相当的吸引力；另一方面，政策面打压使得地产板块的持续上涨缺乏根基与市场信心，更多时候会呈现区间震荡行情。
以下是本文可能影响或涉及到的板块个股：
周二，沪深股指受房地产板块推动延续了反弹走势，并在日线上形成了“三连阳”。然而，在大盘方向依旧未明之际，蓝筹股能否延续强势成为了行情判断的关键指标。对此有机构认为，在宏观政策紧缩预期改善之前，房地产板块的反弹持续性仍值得怀疑；不仅如此，股指期货对促进市场风格转换的力量也可能没有想像中的那么强烈持久。
昨日消息面因为“国际板规则初稿完成”略显偏空，不过被打压已久的房地产板块强势崛起，力挺股指维持升势。与此同时，蓝筹股板块全线回暖，保险、煤炭也先后加入到做多大军中，推升上证指数一度摸高3084.85点，并一举收复5日均线，在日线上形成“三连阳”的良好反弹形态。
截至收盘，上证指数报3069.14点，涨15.91％点，涨幅0.52％；深证成指报12507.66点，涨70.09点，涨幅0.56％；沪深300指数报3305.86点，涨19.68点，涨幅0.60％。两市总成交1884亿元，量能较前一交易日显著放大。
从昨日盘面观察，蓝筹股取代题材股成为市场的主要推动力量。在行业指数涨幅排名上，保险、房地产、煤炭石油分列前三，其中保险与房地产板块的整体涨幅均超过了2％。而中国人寿、保利地产、金地集团、招商地产等板块龙头股也均收获了3％以上的升幅。数据显示，房地产、银行、保险、煤炭石油、钢铁成为昨日仅有的5个资金净流入板块，其中，房地产板块单日净流入资金超过8亿元，成为昨日的“吸金”大户。
作为去年底以来被打压时间最长、调整幅度最大的一个蓝筹股板块，房地产昨日的崛起并非毫无道理。此前有分析人士指出，经过之前太多的利空打压，房地产板块目前基本上处在利空出尽的状态，估值已经偏低，反弹行情一触即发。这也使得房地产板块昨日的表现并不太出人意料。但与此同时，在目前大盘方向未明的敏感阶段，这一蓝筹板块能否引领突破从而继续推动大盘向上呢？
分析师观点对此并不乐观。广发证券某策略分析师认为，宏观政策收紧预期不改，周期性行业难以走持续上涨的行情。另外，目前政府下很大决心调结构，固定资产投资增速存在下滑风险，也不利于周期性行业。而地产板块虽然估值低，但是目前来看仍受政策抑制，因此不怀疑有阶段性反弹出现，但反弹的持续性值得怀疑。
“不仅如此，虽然股指期货的推出有利于提升大盘蓝筹估值，但在政策调整的状况下以及事后利空的预期之下，股指期货事前的拉升作用也可能受限，换句话说，股指期货对促进市场风格转换的力量可能没有想像中的那么强烈持久。”上述分析师表示。
事实上，针对后市，多数机构仍持谨慎乐观态度。“大盘接下来最有可能是维持区间震荡。”广发证券认为。
以下是本文可能影响或涉及到的板块个股：
周二，上海风云莫测，雨雪霏霏与阳光普照轮番出现，午后一度出现“太阳雪”的奇观，东边日出西边雪，道是无情却有情，而这恰好似周二A股的盘面景观。周二大盘收盘上涨近16点，收于3069点。当天地产指数狂涨2.71％，同时，300金融指数上涨1.28％。这两大板块皆属于人民币升值概念，看来市场已经明确走“升值概念”的炒作思路。
这一次，A股市场上关于“人民币升值”概念的炒作风潮，是风动？还是心动？一起来看点点滴滴：
央行行长的最新表态
东方早报在《人民币将再次与美元脱钩？》中分析：在全国“两会”期间，中国央行行长周小川上周六指出，尽管他强调全球经济形势依然不明朗，中国迟早将退出特别汇率机制。目前中国的汇率政策是2008年7月以来为适应全球经济全面衰退的特殊环境而制定的非常规政策。周小川解释，人民币汇率政策是中国为了应对全球金融危机而拿出的一揽子政策的一部分，这些政策迟早会被取消。
海外市场的反应
央行行长周小川上周六的讲话引发外界关于人民币可能升值的猜测，海外市场立刻出现过度反应。3月8日，在NDF市场，一年期美元兑人民币价格最低下探到6.6200，该价格表示人民币对美元一年后的升值幅度为3.12％。后来价格又回升到前一交易日收盘时的水平6.6410，代表的人民币升值幅度为2.79％。
央行的最新表态
3月9日上午9时，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长易纲就“外汇管理和外汇储备”问题接受中外媒体的集体采访。在回答有关人民币汇率的问题时，易纲表示，中国一直在实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制。各种意见以及市场上对供给和需求各种不同的判断都要在市场上去交流，由市场决定未来的走势。总体上，我们会不断地完善人民币汇率的形成机制。在这个过程中，要保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
因成功预言次贷危机而被称作“末日博士”的纽约大学教授鲁宾尼也加入到人民币汇率的论战阵营，他在接受外媒采访时预测，在第二季度，中国央行会结束长达20个月的人民币盯住美元的汇率政策，并使人民币一次性升值2％，在而后的12个月中，人民币还将缓慢升值1到2个百分点。
在这股升值风潮下，虽然周二大盘冲高回落，但地产股依然顽强。收盘时，地产股中运盛实业、珠江实业、广宇集团、荣丰控股涨停。而一线地产股里，金地上涨近7％，招商地产与保利地产上涨4.5％左右，在人民币升值的呼声渐高的背景下，地产股终于又咸鱼翻身了。
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提要：境内首只行业指数基金，国投瑞银沪深300金融地产指数基金LOF本周已经开始发售。股指期货、融资融券两大创新业务也有望激活蓝筹个股行情。虎年开市以来，以金融地产为代表的蓝筹个股逐渐走稳，让人们再次对市场风格转换多了几分期许，首只行业指数基金专注金融地产蓝筹个股，其发行冷暖也被视作市场风格转换的又一信号。本期《行业指数基金大家谈》，邀请中证指数有限公司研究开发部主管王乃生、国投瑞银基金公司总经理助理邓航、国泰君安首席银行业分析师伍永刚与投资者一起谈谈行业指数基金的发展前景与金融地产行业的投资机遇。
300金融，经典指数的优秀分支
主持人：沪深300已经是一只非常成熟和经典的指数，为什么还会研发沪深300金融地产指数等一系列行业指数？
王乃生：作为国内股票市场最具权威和影响力的重要指标之一，沪深300指数已成为众多基金的业绩衡量基准，并在境内外被多家机构开发为指数基金和ETF产品，跟踪资产在境内股票指数中居首位，也是境内首只股指期货选为标的指数。随着沪深300指数的广泛应用和市场关注程度的日益提高，投资者需要多层次多角度地解剖、分析和评判指数运行动态。推出沪深300行业指数，有助于投资者从行业结构上对沪深300指数进行比较分析，更深入地掌握沪深300指数运行动态，对沪深300指数作为业绩衡量基准和投资标的以及股指期货等衍生品的市场应用与投资研究，都具有积极作用。
因此，中证指数有限公司在2007年7月2日正式发布10只沪深300行业指数，用以反映沪深300指数成份中不同行业公司的整体表现,并为投资者从行业角度剖析沪深300指数及市场整体提供了有力工具。
主持人：沪深300金融地产指数成份股有何特征？
王乃生：截至2010年1月31日，沪深300金融地产指数由56只成份股构成，其中银行股14家，占权重54.34％；保险股3家，占权重12.74％；证券、信托等综合金融股11家，占权重15.28％；房地产28家，占权重17.64％。从组成来看，以银行、综合金融和保险三类子行业为代表的金融股权重占比超过80％，地产股权重占比不到20％。
主持人：沪深300金融地产指数多少时间调整一次、编制有何特点？
王乃生：沪深300行业系列指数在编制中借鉴了国际主流的投资型行业分类标准，并根据我国市场特点进行了调整，将沪深300指数样本股分为10个行业，分别是能源、原材料、工业、可选消费、主要消费、医药卫生、金融地产、信息技术、电信业务和公用事业，再以各行业股票作为样本编制指数，从而形成10只沪深300行业指数。沪深300行业系列指数在计算方法与维护规则上与沪深300指数完全相同。
作为沪深300行业系列指数中的重要组成部分，沪深300金融地产指数的样本股一般随沪深300指数样本的调整而调整。对于沪深300指数，指数成份股原则上每半年调整一次，一般为1月初和7月初实施调整，调整方案提前两周公布。对符合样本空间条件、且总市值排名在沪深市场前10位的新发行股票，可依据沪深300指数编制规则启用快速进入指数的规则。
行业指数基金引领指数基金创新风潮
主持人：国投瑞银基金以“创新”闻名业内，虎年第一只基金又推出境内首只行业指数基金，为何要推出行业指数基金？
邓航：对于推出行业指数基金的考虑，我们是考虑到目前境内所发行的指数基金中，以规模分类的指数基金居多，像大家熟知的沪深300指数基金、中证500指数基金、深证100指数基金，像去年一年新发的沪深300指数就达10只之多，之所以能达到如此数量，也与其样本股代表性、行业覆盖，市场影响力较好有很大关系，也自然支持十几只同类型基金同时存在的格局。但在另一方面，也会加剧产品同质化的现象，无法满足投资人的差异化细分需求，因此，我们在产品设计上，也进一步秉承公司一贯坚持的产品创新理念，在国投瑞银2009年发行的沪深300指数基金产品中，就引入了结构分级的设计，形成了境内首只指数分级基金，这一产品的设计理念和模式也有望成为今后分级产品的通用模式，像近期获批的几只分级基金，在设计中有不少细节都与瑞和沪深300指数分级基金的产品细节接近，这也表明市场对这些创新设计理念的认同。今年，公司又推出首只行业指数基金，对大家熟知的指数基金作了行业细分，让指数基金不再只强调规模化，投资人通过行业指数基金，也可以实现行业配置的目的。
之所以在目前这一阶段推出行业指数基金，一是经历过去几年的发展，指数基金的投资方式和理念已经得到了市场认同；二是经济周期与行业轮动效应不断显现，也进一步催生了行业指数基金的投资需求；三是通过近几年的快速发展，境内证券市场形成了金融地产、能源、原材料等多个具有相当规模的行业上市公司群体，在境内发展行业指数基金的时机已经成熟。而事实上，在成熟市场，行业指数基金基本覆盖了各个行业，成为投资者主要的行业配置工具。
主持人：与沪深300等其他指数基金相比，沪深300金融地产指数基金的优势在哪里？
邓航：国投瑞银推出境内首只行业指数基金，填补了指数基金产品的空白。首只行业指数基金之所以选择金融地产行业指数作为标的，也是考虑到金融地产行业的在我国国国民经济中的行业地位，以及这一只指数的56只样本股的权重占比和利润占比优势。目前，金融地产行业是沪深300指数中权重最高的行业，截至2010年1月31日，金融地产公司占沪深300指数的权重达到37.18％，A股总市值达到5.45万亿元。而该指数的样本股虽然只有56家，但其利润贡献却很可观，与A股市场1700多家上市公司的2009年三季度利润相比，金融地产指数样本股的净利润占比达48.67％。
从行业角度选择指数基金，必须关注所处行业指数的历史业绩表现及最新估值水平。数据显示，过去五年间沪深300金融地产指数累计收益、年化收益及风险调整后收益均好于沪深300指数，累计收益率高达420％，分别超过同期深证100R指数46个百分点和和沪深300指数168个百分点。而到今年1月底，金融地产指数的PE水平不到20倍，处于过去五年的历史较低水平，也远低于A股市场均值。目前市场中小盘股相对大盘股的溢价已经持续了4个多月的时间，按照历史上中小盘股跑赢大盘股一般持续3至6个月的经验判断，中小盘股行情可能接近尾声，风格转换只是时间问题，积极的投资者可以提前布局，静候蓝筹行情的风格转换。
银行股的投资机遇越来越近
主持人：您对2010年银行板块的投资前景怎么看？相比其他板块，银行板块具有显著的投资价值吗？理由何在？
伍永刚：2010年银行板块会有一波较好的投资机遇，目前这一投资机遇离我们越来越近了。
首先，从银行基本面看，2010年银行业量价齐升，盈利重回稳健较快增长轨道。我们预计银行业贷款增长18.5％；净息差上升15个基点；资产质量稳定可控，信贷成本仍处0.5％低位；非息收入保持20％-25％的较快增速；费用收入比平稳略升；全年净利润预计增长23.6％。2011年及之后，银行业净利润有望保持15％-20％的稳健较快增长。
其次，融资融券、股指期货等金融创新的推出有助于银行股估值水平提升。银行股有望成为融资融券标的，将增加银行股使用价值或提升杠杠；银行股在沪深300中举足轻重，也将增加其对于股指期货的利用价值。因此，我们仍坚持认为，融资融券、股指期货的推出将成为银行股上涨行情的催化剂。
第三，银行估值水平相对较低。目前银行股2010年动态市盈率PE平均12倍，仅相当于大盘PE的77％；银行股2010年动态市净率PB平均2.05倍，仅相当于大盘PB的65％。
此外，人民币升值预期增强也将提升银行股投资价值。其正面推动作用主要体现在：资产重估将使银行贷款抵押物升值，对银行资产质量信心将随之增强，信贷成本下降，提升估值；从市场方面来看，在外部资金进入本土市场后，盈利增长稳健的银行股也通常容易受到资金追捧。
主持人：2010年，影响银行板块投资价值的主要因素是哪些？市场流动性的紧缩，大型银行的持续融资，对银行板块的整体估值将会产生何种影响？
伍永刚：2010年，对银行板块投资价值可能产生负面影响的主要因素有3个：宏观经济复苏会否遭受挫折；货币政策转向、积极财政政策退出等政策存在不确定性；银行再融资可能对市场流动性造成冲击。
宏观经济复苏进程直接关系到银行贷款等业务的增长和银行的资产质量；货币政策能否成功微调，积极财政政策如何退出等重大政策存在的不确定性也会直接影响银行业的盈利水平。目前，我国经济复苏的力度不断增强，美欧经济也正在从危机中走出，我国经济发展势头向好，遭受重大挫折的可能性较小。货币政策微调与积极财政政策退出虽牵涉到许多复杂因素，但从目前的趋势看，我们认为货币政策大幅转向的可能性不大，积极财政政策退出也将是一个逐步的过程；这将使政策不确定性可能给银行带来的负面影响进一步降低。
至于银行再融资对市场流动性的冲击，我们认为，其可能的负面影响被夸大，而且目前银行再融资的格局已基本明朗，可能的负面影响已大部消化。
根据我们的分析预测，2010年我国上市银行再融资约2170亿元，但其中H股融资分担640亿元，A股再融资规模仅为1530亿元；如果再考虑银行大股东部分出资，大型国企参与增发等，则银行再融资对市场流动性可能带来的冲击就更小。
以下是本文可能影响或涉及到的板块个股：
股票代码股票名称600393东华实业000652泰达股份000009中国宝安002208合肥城建600890ST中房600743ST幸福600745ST天华000656ST 东 源000797中国武夷600696多伦股份600256广汇股份000716ST 南 方000014沙河股份600840新湖创业000546光华控股000965天保基建600603ST兴 业600193创兴置业002016世荣兆业600079人福科技000671阳光发展600638新黄浦000505珠江控股000836鑫茂科技600704中大股份600381ST贤成600064南京高科000558莱茵置业002077大港股份600082海泰发展000632三木集团600648外高桥600007中国国贸000040深 鸿 基601588北辰实业000567海德股份000540中天城投600606金丰投资000573粤宏远A600247成城股份600767运盛实业002133广宇集团600639浦东金桥600684珠江实业600614鼎立股份000897津滨发展000011S*ST物业000628*ST 高新600663陆家嘴000036华联控股600208新湖中宝600385ST金泰600807天业股份000511银基发展000667名流置业600067冠城大通600555九龙山600576万好万家600643爱建股份000690宝新能源600162香江控股600753东方银星600665天地源600675中华企业002146荣盛发展600641万业企业600823世茂股份600679金山开发600732上海新梅600158中体产业000926福星股份600052浙江广厦600173卧龙地产000502绿景地产000711天伦置业000005世纪星源000031中粮地产600051宁波联合600240华业地产000514渝 开 发600622嘉宝集团000042深 长 城600053中江地产600175美都控股600647同达创业600748上实发展600266北京城建600515ST筑信000006深振业A000046泛海建设000029深深房A600736苏州高新002244滨江集团000718苏宁环球600133东湖高新000150宜华地产000002万 科A600275*ST昌鱼000609绵世股份600246万通地产000537广宇发展000616亿城股份600322天房发展600533栖霞建设600159大龙地产600791京能置业000402金 融 街600620天宸股份000608阳光股份600503华丽家族000024招商地产000007ST 达 声600766园城股份000043中航地产600325华发股份600846同济科技000526旭飞投资600617联华合纤600634海鸟发展000838国兴地产600383金地集团600252中恒集团600048保利地产600376首开股份600895张江高科
