XiaoMing 上海上半年卖地收入井喷 下半年保障用宅地成主力
上海上半年卖地收入井喷 下半年保障用宅地成主力 更新时间：2010-9-17 7:03:36 截止到9月13日的最近一个月零一周时间内，上海市规划和国土资源管理局前所未有地向市场发布了约370万平方米保障性质宅地的信息。 与此同时，规土局还在源源不断地通过土地出让公告向市场推出非保障类住宅用地。所有这一切，都是在向一个目标冲刺：在9月结束前实现今年累计供应宅地815公顷，年底达到1100公顷的供地计划。 年末上海或遇供地高峰 今年初，应国土部的要求，上海公布了今年的供地计划。公示信息显示，上海今年计划供地1100公顷，比去年增加35公顷。按照此前国土资源部的要求，今年上海住房供地计划的70%为三类“保障用宅地”，约770公顷，但并不包括此前业内广泛讨论的“限价”和“公共租赁”住房用地；而备受开发商青睐的普通商品住房用地供应计划则仅约330公顷。 但在7月初，上海市政府官方公布的一组数据显示：根据上海市今年的住房供地计划，纯粹的商业住宅类型供地为330公顷，而上半年仅完成38.74%；在保障性住房方面，今年计划完成保障型住房用地供应770公顷，上半年仅完成22.5%。 以此进度看，下半年上海规土局宅地供应压力不小。其实，不仅仅在上海，有机构指出，按照土地出让计划，上半年广州、北京等城市的供地量都远远没有达到年初的目标。 易居分析师付琦指出，地方政府最近两年土地供应计划普遍难以如期完成。以上海为例，多年以来，上海每年住宅用地供应计划都在800公顷之上。而实际供应数据来看，上海纯商品住宅用地的推地量分别为2004年约222公顷、2005年约150公顷、2006年约488公顷、2007年约648公顷、2008年约236公顷、2009年约690公顷。 “如果按照往年惯例，可能是完不成的，但今年的土地供应计划和节奏都十分特殊。破例完成计划的可能性很大。”付琦如是说。 中原地产最近提供的报告也指出，为了完成全年的土地供应任务，进入8月份，上海土地市场供应量爆发，同时成交也大幅增加，基本已经回到新政之前的状态。统计数据显示，8月1日~9月15日，上海正式公告出让的住宅用地已达234公顷。若计入7月推出的约19万平方米，截至9月15日，今年三季度已推出住宅用地约264公顷。 此外，8月11日，上海市政府宣布，为在9月底达到815公顷的累计供应量，今年三季度计划供应住宅用地约495公顷。也就是说，若想达标，未来半个月，还将有231公顷的巨量住宅用地涌向上海土地交易市场，集中供应程度将相当惊人。 业内预计，在今年仅剩的4个月中，各地土地供应有望形成一波高峰。 “保障用宅地”成供应主力 一个不容忽视的信息是，截至7月，上海纯商品住宅用地出让量已经达到约250公顷，达标逾七成。因此，下半年上海宅地供应的主力将不会是纯商品住宅用地。正如上海市政府此前宣布：“上海将重点确保保障性住房用地计划落实和及时供地”，未来半年市场中住宅用地新增供应，将主要以三类“保障用宅地”为主。 记者统计发现，今年三季度已经公告出让的约253公顷地块中，有53%的面积来自三类“保障用宅地”。与此同时，8月以来，上海共发布的3个土地出让预公告，也几乎全是三类“保障用宅地”。 至此，今年上海可预见的将要面市的三类“保障用宅地”已有约370万平方米。其中，约133万平方米的地块已正式公告出让，另有约200余万平方米仍“待字闺中”，总体规模已达今年目标的一半。 不过，就算今年上海能够完成住宅用地供应指标，开发商们还是认为此次加大土地供应的效果有待观察。 一位不愿意透露姓名的港资开发商认为，今年上海纯商品住宅用地供地计划太少，这势必会对明年上海商品住宅新增供应产生影响。 “保障地推得比较多，明年保障房多少会起到分流需求的作用，但关键问题是商品住宅用地还是太少，根本解决不了旺盛需求推升房价的问题。” 他认为，保障房只能解决低收入阶层的问题，但现在市场中的购房者以刚性需求较强的中产阶层为主，并伴有少量投资客，若商品住宅新增供应跟不上，将为楼市埋下因供不应求而涨价的隐患。“事实上，经我们研究，上海外环以内，已经很难找到几块像样的住宅用地了。并且接下来几年上海新增的纯商品住宅用地恐怕都不会多，一是因为国家要保护耕地，另一个就是优先发展保障房，郊县很多地块要优先发展保障房，大面积的纯商品住宅用地一时半会出不来啊。” 土地收入仍现“井喷” 此外，记者发现，在这个“保障性宅地出让大年”，上海市土地财政收入依然可观。 上海市政府官方公布的上半年土地招拍挂出让相关信息统计显示：2010年1~6月，上海共推出普通住宅用地127.84万平方米，配套商品房地块173.50万平方米；土地出让金达466.67亿元，已完成去年全年宅地出让金收入逾七成，更较去年同期的83.78亿元暴涨457%，这主要是因为今年上半年上海居住用地平均溢价率依然高达91%所致。 但有市场分析人士强调，从数据来看，今年上海土地财政收入井喷已成事实。但对比新政前后数据就可发现，在新一波楼市调控的影响下，和去年下半年相比，至少今年上半年的住宅用地市场行情已有明显降温。 易居研究院提供的统计数据显示，今年上半年上海住宅用地出让金466.67亿元中，有逾300亿元都来自前3个月，即去年年底流转下来的2009年土地公告出让地块；其余的约140亿元，才真正来自今年上半年出让并成交的地块。由于上海今年可以拍得高价的纯商品住宅用地计划供应量本就不高，业内人士预计下半年上海在宅地出让中获得的土地财政收入或不会有太大惊喜。
