autumn 公募REITs将为基础设施建设注入新活力
作为中国资本市场的一个新产品，基础设施REITs的发展需要凝聚市场合力，在实践中循序渐进。“上交所REITs”专栏的开设，旨在打造开放平台，就改革发展中遇到的焦点问题，集市场百家之言，合力推动完善。
近年来，我国经济逐步进入高质量发展阶段，增强对存量基础设施资产的有效经营和配置，提升供给质量，成为基础设施领域的重要发展方向。基础设施公募REITs的推出是完善我国基础设施和公共服务，扩大内需及供给侧改革的产物，既是资本市场的改革创新，也将为基础设施建设注入新的活力。
金融服务实体经济的重要改革
REITs的实质是优质不动产的上市。对于现阶段我国资本市场而言，在基础设施领域推动试点，并在交易所发行和上市交易，是落实金融供给侧结构性改革的重要内容，是深化资本市场改革的重要举措。
一是可以盘活存量，落实供给侧改革。宏观方面，通过盘活存量资产，有助于落实“三去一降一补”，也有利于化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险，提高直接融资比重。微观方面，企业在获得增量融资的过程中，可以继续保持对基础资产的控制，通过适当结构安排还可以有效降低杠杆，改善财务健康状况。
二是提供中等收益、中等风险资产，充分体现普惠性。REITs具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有助于投资者的多元化资产配置，丰富投资选择，具备较高的配置价值。
在发展和实践中渐进完善
2007年监管部门就成立了REITs专题研究小组，从私募破冰、成熟到如今的公募启航，始终是坚持在发展中解决问题。监管文件明确“公募基金+资产支持证券”的产品架构，是从立法成本、设计难度和可操作性等方面综合考量后的优选结果，力求在现有制度上尽快推动产品落地。当前阶段，应重点关注和解决好以下问题：
一是夯实基础资产准入。试点阶段，筛选优质的基础资产是REITs市场赖以健康发展的基础。首先，基础资产需具备独立性，基础设施的权属应当清晰明确并具备可处置性。其次，基础资产需具备良好收益，符合市场预期，能够持续、稳定产生现金流。此外，运营基础设施的企业应当信用稳健，具备丰富的运营管理经验，从而保障REITs的持续健康运作。
二是优化内部治理结构。当前“公募基金+资产支持证券”的产品架构需建立各管理人各司其职、职能清晰、管控到位的治理架构。首先，基金管理人需加强物业管理职能的配置。现阶段下，部分基金管理人运营管理经验不足，有必要通过适当形式引入外部管理团队，强化投资和管理能力。其次，要协调好各层级管理人的权责义务，实现管理职能合理分配、权责利清晰，核心是要压缩SPV层级，借鉴公司治理的实践，通过契约安排，夯实股东大会、董事会、投决机制和日常经营管理的关系。
三是完善发行定价机制。REITs的实质是优质基础设施的发行上市。试点阶段，公募REITs将比照股票网下询价机制定价，定价后比照LOF基金模式发售，采用“战略配售+网下询价发行+公众投资者”的方式发行。后续可结合我国资本市场参与主体的核心诉求，建立以专业机构投资者为主的市场化定价和配售机制，进一步研究评估定价方法、理顺定价流程、增强报价约束等，引导市场良好稳定预期。
四是推动税收优惠政策。REITs产品在结构搭建过程中可能会涉及基础设施的剥离和重组，产生税费负担。结合前期类REITs市场的探索，通过适当的税收筹划，可以在一定程度上解决额外税负问题。在当前制定更具针对性的税收优惠政策尚不成熟的情况下，市场主体在推进项目的过程中要充分发挥地方政府的主导作用和各方的协调作用，并在未来持续推动相关问题解决。
推进公募REITs试点进程
上交所高度重视REITs市场的发展工作，努力打造“中国版”的REITs市场，近年来积累了一定的经验和优势。2019年，上交所场内基金、资产证券化的市场规模占全市场的比重达到了74%和52%，私募REITs经过长期探索，基础资产类型不断丰富、市场运行稳健。截至2020年8月底，已有34单类REITs产品在上交所发行，规模567亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商办物业、高速公路等多种不动产类型。同时，首单基础设施私募REITs、可扩募REITs等市场创新，为试点公募REITs积累了丰富的实践经验。
试点以来，上交所第一时间成立联合工作小组，对各项工作做好部署，有序推进。一是抓紧完成REITs发售指引、指南等配套规则的制定。二是建立由证监会、交易所共同开展审核工作的联合审议机制，实现同步申报、同步审核，并做好REITs相关系统的技术开发工作。三是协调相关参与机构推动优质项目申报，加大培育推广力度，储备后续项目。下一步，上交所将进一步做好与地方国资、税务等相关部门的沟通协调，配合推动解决REITs中的重点问题。同时，加大力度做好投资者教育和市场培育工作，协助推动相关政策出台，为市场长期健康发展营造良好环境。
