John 大家好，关于2014年中国非金融类对外投资很多朋友都还不太明白，不过没关系，因为今天小编就来为大家分享关于2014年中国非金融类对外投资占比的知识点，相信应该可以解决大家的一些困惑和问题，如果碰巧可以解决您的问题，还望关注下本站哦，希望对各位有所帮助！
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外资进入国内金融市场，我们要注意什么，我们的缺点是什么？从拿地到销售，各阶段该如何融资？国企对外投资收益如何？外资进入国内金融市场，我们要注意什么，我们的缺点是什么？从国家层面来讲，应该注意金融侵蚀，同时要注意流资扰乱金融市场。对于企业来讲，金融开放必然面临更大的竞争，特别是在财富管理和投资，金融咨询服务等方面。
从拿地到销售，各阶段该如何融资？市面上介绍融资渠道的文章很多，但从房地产开发各阶段研究融资的少有看到，这一篇文章，从拿地到销售回款各阶段对资金的需求和融资方式做一个梳理。
整个房地产融资可以分三大环节：第一步是前端拿地融资，第二步是房地产开发贷款，第三步是达到预售条件的销售资金回笼。前端拿地成本占比是最高的，在北京、上海这样的一线城市，占比可能高达70%以上，在武汉这样的二线城市，也已经占到50%以上。
前端拿地融资
相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有。银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款，但绕开直接贷款，券商资管和信托等通道，变相为土地交易融资的做法屡禁不止。
开发商土地融资有四种方式，股权融资、债权融资、明股实债、股+债。纯粹股权直投最少，因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权；债权融资中，委托贷款当前已无法操作；目前最难监管，且实践最多的，是明股实债和股+债。
但对于大房企而言，不到万不得已不会真正让渡出项目股权，就是要联合拿地开发，也会联合其他房企。
债权融资模式中，因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质，所以一般是通过购买债权收益权（母公司对项目公司借款）。
招拍挂拿地融资
1、集团拨款
有全国性布局的集团型开发商，一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台，各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式，在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时，无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决，对百强开发商而言，集团授信贷款（无论在银行还是信托、券商等机构）成本非常低，而且额度大。因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司，一方面可降低项目公司融资成本；另一方面也可以作为集团的收益来源之一（尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资的情形），比如一些开发商集团融资成本是年化5-7%，拆借给项目公司成本是年化10-13%之间，更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。
2、合作开发
此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况，一方面新进开发商能输入品牌，另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。一般会在合作开发协议中做如下约定：
（1）约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入，甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期拿地费用；
（2）约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用（含保证金和土地款），后续开发费用全部由新进开发商承担或当地开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款，新进开发商承担一定利息。
3、短拆或过桥资金
短拆或过桥，一般指民间短期借款,目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言，短拆成本过高，因此该融资方式的使用需非常谨慎，目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5‰/天，2.5-3%/月（根据具体项目确定最终成本）。
4、股权融资
目前国家非常鼓励此类融资方式，股权合作方可以是信托、资管、金控平台皆可操作此类项目。其中，在“拿地”期间、“四证”未齐全期间，债权类房地产信托模式由于“四证”未齐不能发放贷款，“股权转让加回购”类受到严格监控，最终在这两段期间内能够采用的也就仅仅只剩股权类房地产信托模式。
5、非金融机构借贷
目前地产金融监管政策更多针对金融机构，因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间，且2018年的业务规模呈激增趋势，如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台（如某云商金服集团）以及开发商旗下的金控平台
6、总包垫资
市场上，一些总包单位（施工企业）为了提前获取施工项目，会配合开发商垫资以提供前期拿地款。总包单位为确保资金安全，也会对开发商资质和项目本体情况做谨慎评估，总包单位对外地项目的可接受度相对金融机构高（大部分金融机构偏向做当地项目）。
并购拿地融资
1.银行并购贷
顾名思义，银行为并购行为提供的一种贷款。2018年1月上海银监发文后，拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上。目前各地银监局仍旧严格适用“并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%”的监管规定。截止目前，并购贷的适用越趋严格，且各个银行的风险偏好不同，项目并购前务必提前与相熟的银行进行沟通。
2.信托并购贷
信托并购贷与银行并购贷操作接近，与银行并购贷的准入标准趋严一样，信托机构亦明确表示业务的开展会严格遵守“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”的监管红线要求。
3.私募基金
在银行和信托资金收缩地产投融资业务后，私募基金迎来了较大的操作空间。尽管目前由于基金业协会在产品备案的审核趋严，如底层资产真实性审核、契约型基金要求强制托管等，而托管机构对基金产品募集监管和托管收紧等一系列市场行为，也让私募基金投地产项目存在一定的不可测因素。
但是相对于其他的融资方式而言，私募基金仍旧有较大的灵活性，如通过包装不良资产的方式，对接私募基金实现前端融资。
4.非金融机构借贷或股权合作
目前地产金融监管政策更多针对金融机构，因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间，且2018年的业务规模呈激增趋势，如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台。
a、通过债权方式以自有资金进入；
b、通过股权合作方式进入。主要操作地产项目前期融资需求，具体以住宅项目为主，做机构所在地项目的融资时对融资主体（开发商）资质要求较低，外地主体一般要求百强开发商、区域龙头等，主要介入范畴为配资拿地，拿地保证金，并购等环节，当然此类资金方更看重是否存在相对可靠的退出路径，且融资周期要求短平快，一般不会超过1年，优选6个月以内。寻求国企背景的金控平台有更多好处：一方面国企获取资金成本低，因此投出去的成本也相对较低；一方面国企背景的企业投地产项目至少国家限制较少。
工程实施阶段融资
总包商选择：遴选合适机构，配合开发商融资走款
工程款支付：付款进度尽量延后，用商票支付工程款，减轻资金占用成本
抵押物调整：根据项目去化特点调整抵押物范围，释放资金需求压力
未取得四证前
在未取得四证前，规划设计与场地准备阶段的资金投入主要为规划设计费用、三通一平费用等前期工程费，和支付给承包商的工程预付款及各项税费。一般而言，规划设计费用只占建安T程费的3％左右；工程预付款一般为合同总价的10％-20％。
除上述拿地款项得配套准备资金外，利用土地使用权向典当行、金控平台等申请抵押贷款，以满足取得四证前的资金需求，这种融资方式，即为过桥借贷。
1、典当行抵押贷款
近年来，典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，有人甚至把典当行为称为中小企业融资“便利店”。典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，有其灵活便捷的特性。
与银行贷款相比，典当融资有银行贷款所无法比拟的优势：
1)与银行对借款人的资信条件近乎苛刻的要求相比，典当行对客户几乎没有信用要求；
2)与银行贷款手续繁杂、审批周期长相比，典当贷款手续十分便捷，能够迅速及时地解决用户资金需求。
3)客户向银行借款时，贷款的用途不能超越银行指定的范围。典当行则不问客户贷款的用途。
基于典当融资的这些优点，和监管机构对商业银行、信托公司的抵押贷款进行了严格的限制，房地产企业开始转向典当行申请土地使用权抵押贷款，并以此作为“过桥贷款”完成房地产项目开发的资金需求。一般情况下，典当行会按土地拍卖价格的50％发放典当金，对于一些资金实力比较强的房产公司，这个比例会适当提高到60％。
然而，由于典当贷款的利息成本往往较高，月利率约在2％～5％之间，折合年利率约24％-60％，远高于银行贷款利率，所以贷款资金使用时间不宜过长，典当的赎回期通常是三个月至半年，房地产企业应在符合商业银行贷款条件的情况下，尽早归还典当金，节约资金成本。
取得四证后
商业银行开发贷
a、必须满足“432”
b、16热门城市住宅类开发贷受限：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南及成都受限至今。
c、非16个热点城市以外的需要参考当地调控政策
d、向大型房企倾斜，银行对房地产企业实行名
单制管理，大部分银行会选择前20强、前50强，前70强，个别银行也会选择前100强。案例：某项目开发贷融资实例
票据融资
通过票据融资，开发商可以延后付款，由于对于施工方来说，票据融资的利率较银行存款利率高，对于开发商来说，其融资利率较银行贷款低，可以说是一种双赢的融资模式。而且能以虚拟资金的形式实现合作，减少了重复支付，加快了周转，提高了效率。更重要的是，票据融资无需真实的交易背景，资信良好的中小企业在营运资本短缺时，能避开其他融资方式面临的困境，并筹得其需要的资金。
达到预售条件的销售资金回笼
预售情况下，开发商缴纳土地出让金获得土地资源，通过土地抵押融资支付工程建设启动款，达到预售条件开始销售实现资金回笼，支付工程进度款；在挤压销售回笼资金完成融资款偿还。部分项目还可以通过在建工程抵押方式进一步融资。单个项目运转顺利，开发商可能在交房之前已经实现全部现金流回正，获得项目开发利润，项目交房之后确定权属转移，正式完成利润确认。
预售款和银行按揭
发商取得预售证后就可以对外销售房子，收取房款办理银行按揭。
商品房预售必须符合下列条件：
1、商品房的预售人必须已经向政府主管部门交付全部土地使用权出让金，并依法取得土地使用权证书。
2、预售房屋的前提是房地产开发商必须持有建设工程规划许可证。
3、另外，开发商按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金须达到工程建
设总的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日，才能预售房屋给预购人。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。且商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存。也就是说，商品房预售时，房地产开发企业应当与银行解除已设定的抵押关系，再将已解除抵押关系的部分商晶房预售给购房人，否则购房人将无法获得房屋的产权证。
国企对外投资收益如何？财政部发布"国企境外投资财务管理办法"，市场相信短期内将一定程度影响国企对外投资的进程，企业对外投资进度或受影响
大公网8月3日讯（记者倪巍晨）国家财政部关注国有企业境外投资业务取得长足发展的同时，也出现了有些项目状况不佳，盈利能力不强，投资回报率偏低等问题，因而发布《国企境外投资财务管理办法(下称，办法)》，要求国企境外投资事前决策须考虑财务可行性，规范境外投资事中运营财务管理、加强境外投资财务监督、建立健全境外投资绩效评价机制等。《办法》还明确表示，对连续三年累计亏损金额较大，或当年发生严重亏损等重大风险事件的境外投资企业(项目)，进行实地监督检查或委托中介机构进行审计，并根据审计监督情况采取相应措施。
财政部指出，部分企业境外投资财务管理存在以下突出问题：一是事前决策随意，可行性论证流于形式。二是事中管理薄弱，财务风险管控不力。三是事后监管缺位，对有关决策和执行主体约束不力。据此，《办法》对境外投资的事前、事中、事后财务管理提出明确要求，实现了全程管理，有利于增强企业海外投资财务管理水平，提高境外投效益，提升国有资本服务于"走出去"战略和"一带一路"倡议能力。
杜绝粗放式投资
申万宏源宏观首席分析师李慧勇指出，过去几年中国对外投资规模已超FDI，其中也出现了一些不科学的现象。他举例说，如部分企业对外投资未遵循产业指引政策，对外投资因缺乏总体规划而出现企业间不合理的竞争，从而引致投资效益不佳、金额过大等，"这些都有损中国对外投资的形象"。他强调，国家希望国企能通过对外投资，降低成本、收获新技术，亦希望更多企业参与"一带一路"投资，因此有必要在原有粗放式管理基础上，对国企对外投资予以规范，促使企业遵守国家现有对外投资规章制度，在符合外汇管理政策背景下审慎投资。
交银金研中心高级研究员刘学智表示，近年国企对外投资步伐不断加速，企业资金流出意愿较强，其中有部分企业通过"境内举债"方式开展对外投资;此外，部分国企资金在境外仍继续粗放式投资的老路。从《办法》内容看，很大程度是为了防范国企境外投资过程中可能出现的风险隐患。
《办法》所指的境外投资，是指国有企业在香港、澳门特别行政区和台湾地区，以及中国以外通过新设、并购、合营、参股及其他方式，取得企业法人和非法人项目所有权、控制权、经营管理权及其他权益的行为。透过"明晰境外投资财务管理职责"、"构建境外投资事前决策合理机制"、"规范境外投资事中运营财务管理"、"加强境外投资财务监督"、"建立健全境外投资绩效评价机制"等五大方面规范国企对外投资。投资方要在境外法律允许的治理框架内，对境外投资企业(项目)重大财务事项实施管理。重大财务事项包括合并、分立、终止、清算、资本变更、重大融资，对外投资、对外担保、重大资产处置、重大资产损失、利润分配、从事金融产品交易等高风险业务，重大税务事项等。
符"一带一路"倡议需要
《办法》本月正式施行。李慧勇认为，随着规范措施的出台，国企对外投资将进入理性投资期。他相信，未来国家对能打通产业链，能服务当地市场，且符合"一带一路"倡议需要的对外投资，仍将持支持态度，但对高风险，且超出企业管控及业务范围的对外投资将慎之又慎。刘学智坦言，《办法》出台短期内将一定程度影响国企对外投资的进程，企业对外投资进度或受影响。中长期内，国企对外投资效率将不断增强，企业在对外投资问题上也将更趋合理、谨慎，这对国有资产配置，及未来发展战略将起到导向性作用。
决策不科学致投资失利
【记者李寅舟】就《国有企业境外投资财务管理办法》，财政部有关负责人表示，调研发现，企业管理层对财务可行性论证和财务风险预判重视不足，事前决策不科学、不履行必要程序是造成投资失利的重要原因。《办法》亦表示将对失利的境外投资追责，而回顾近来较典型的大型
国企投资失利，决策者们往往可藉口"集体决策"而甩拖责任，最后埋单的还是纳税人的口袋。中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员张金杰此前表示，对于境外投资，中国企业目前还没有海外维权成功的先例，而前商务部中国企业走出去研究中心专家顾问吴东华指出，中国企业在矿产能源、基础设施领域的海外投资，70%是失败的。
审计署日前发布了抽查的20户中央企业2015年度财务收支审计结果公告，显示中国华能集团公司截至2011年至2013年三年间，经"集体决策"所作的103.27亿元海外电力收购项目，至今经营仍亏损;中国中化集团公司2007年至2011年投资的四个境外项目，亦累计亏损36.21亿元;中国五矿集团的93.04亿元境外收购同样亏损。
然而，有国企负责海外并购的高管接受《大公报》记者采访时表示，"一些项目的投资可能不一定非得用经济效益来衡量"，项目所处位置和项目性质都是考虑因素，如响应国家走出去和"一带一路"倡议，"可能当前经济效益是亏损的，但是长远来看是符合国家战略需要的"。
汽车业对外投资"民进国退"
【记者李永青】德勤中国发布的《2017汽车行业对外投资报告》显示，2016年中国汽车和零部件企业对外投资项目合计69宗，投资总额达62亿美元。尽管投资宗数创近四年新高，但投资额则较2015年呈大幅度下滑，2015年对外投资交易总额超过120亿美元，约为2016年的两倍。德勤分析指出，从2016年的投资趋势看，汽车企业的对外投资和跨境并购将以战略驱动为主，尤其在"中国制造2025"的战略指引下，技术创新和进步将成为行业的主要推动力。
报告指出，2016年综合考虑国企投资步伐放缓、境外投资项目审批手续更趋严谨、东道国审查力度加大，及资金外流管控增强等各种因素，中国汽车企业海外并购活动大幅放缓，全年交易数量仅18宗，涉及金额约30亿美元。值得注意的是，交易规模下滑至三年新低的原因为重量级并购交易锐减，实际上，平均交易规模较去年仍有所增长，半数交易的投资额超过一亿美元，这很大程度源于多数标的的企业来自前瞻性技术领域，且企业营收和利润增长强劲，溢价率较高。
研究显示，汽车电子目前是汽车零部件增长最快的细分领域，毛利率高于平均水平。与此同时，车联网、汽车安全及新能源汽车的发展，很大程度取决于汽车电子技术的创新和突破。德勤预计，未来收购海外汽车电子领域企业的交易案例将大幅攀升。
报告又指出，"民进国退"也是中国汽车行业海外并购趋势的另一亮点。自2013年以来，中国汽车与零部件企业海外并购的前十大交易中便有八宗由国企主导，但2016年全年由国企进行的并购交易则只有三宗，大型国有零部件企业的收购步伐更明显放缓。
相较国有企业，民企海外并购的热情反丝毫无减。2016年，民营汽车零部件企业进行的跨境并购交易有15宗，占交易总额的八成以上。其中，均胜电子收购美国汽车安全系统供应商KeySafetySystems的交易金额更高达14.4亿美元，是自2013年以来规模第三大的中国车企海外并购专案，同时也是迄今为止民营零部件企业进行最大金额的并购专案。
欧美成并购目标市场
德勤中国汽车行业财务咨询领导合伙人虞正表示，中国汽车行业在选择并购标的时，更注重目标公司的先进技术、行业地位和发展潜力，而欧美国家的成熟市场则具备中国企业渴求的技术实力、管理经验和渠道资源。
2016年，西欧和北美依旧是中国汽车和零部件厂商进行海外并购活动最为活跃的地区，仅美国和德国两地的海外并购交易数量已占总交易数量的六成，交易金额占比更高达九成。美国和西欧地区逐渐成为整车厂海外研发中心的集中地，此外，研发重心亦从造型设计和底盘技术，逐渐转向着眼于自动驾驶、车联网、电动汽车等趋势性技术。在过去一年，汽车企业海外并购出现了外延式发展趋势，企业增加了横向并购，并加大对新兴战略行业的投资力度。
外汇局支持合规内保外贷
国家外汇管理局昨日表示，目前并未针对媒体报道中的几家企业开展内保外贷业务调查，相关报道情况不实。外汇局重申，积极支持市场主体开展真实合规的内保外贷业务。
近日有媒体报道，国家外汇管理正在对安邦、海航、万达、复星和浙江罗森内里投资公司境外收购涉及的"内保外贷"情况进行检查。检查涉及有关公司境外并购的内保外贷业务是否存在虚假信息、虚增资产价值等，但检查并不意味上述公司一定存在任何违规行为。外汇局在官方微博上澄清，外汇局积极支持包括银行和企业在内的市场主体开展真实合规的内保外贷业务。
外汇局又表示，将会同其他金融监管部门加强金融市场监管，指导金融机构加强内保外贷业务的合规管理和风险管理。严厉打击虚假担保和恶意担保等违规行为，促进内保外贷业务的健康发展。
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