Eric 2019年土地市场走向
2019年土地市场走向 2019-05-02 22:03:19 2019年已经过去了4个月时间，不少城市已经发布了2019年的供地计划，在两会、一季度中央政治局会议召开之后，年内政策方向也已经基本明确：稳定市场预期，夯实地方主体责任仍是调控重点。结合行业调控目标、市场表现来看各地供地计划，不难发现：一方面，少数城市供地规模动向与中央要求不符，土地供应过量的现象依旧存在，另一方面，大多数城市还是在继续加强保障性住房用地供应，以此进一步稳定土地市场价格，但商品住宅供地指标也因此更加紧俏；进而联系一季度供地节奏来看，各城市接下来供地走向将明显分化，济南、重庆、成都后期仍会有大量土地入市，而一季度供地较多的南宁、青岛后市土地供应节奏会有所放缓。
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大多数城市供地计划相对保守
仅大连、厦门等少数市供地计划超标
按照自然资源部通知要求，各地政府应在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应五类调控目标：消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。结合各城市实际消化周期来看，大多数城市的供地计划还是相对保守，或是和主管部门要求相符、或是略低一档，仅少数城市存在供地计划超标的现象，具体来看：
第一，大连商品住宅去化周期高达42.6个月，但为了保证刚需产品供应，仍在继续加大供地力度。根据自然资源部下发通知，大连2019年应停止供地；但根据《2019年大连市市内四区土地储备计划》，2019年仍然批出了170公顷供地指标，与自然资源部的土地分类调控指引明显相悖。不过就供地区域分布来看，2019年供地计划中超过九成位于大连市甘井子区，该区域是大连的传统刚需区域，2015年以来市场持续处于供不应求的状态，年均商品房成交量超过300万平方米，因此就保障刚需供应的角度而言，大连增加土地供应在一定程度上还是有理可循的。
第二，厦门、沈阳两城市去化周期处于较高水平，处于18-36个月之间，按要求应当减少供地，但是根据两城公布的供地计划，2019年商品住宅供应较2018年均有所增加，尤其是厦门，即使剔除掉保障房用地，住宅供地还高达158公顷，不仅同比2018年上涨了26%，对比近两年150万平方米的商品房成交面积来看，供应量也显著偏高。此外，厦门的去化周期已经高达33.2个月，如果当前去化乏力的现象继续延续，在供地依旧充裕的情况下，2019年在厦门拿地的库存积压风险不可小觑。
第三，济南、佛山、广州、东莞、福州等去化周期处于12-18个月的城市，供求关系均处于合理区间，但是各城市对于2019年供地的态度却存在较大差异。济南、佛山2019年减少了宅地供地，广州供地与去年基本持平，但东莞和福州却增加了宅地供应，尤其是福州，按照《福州市本级住宅用地供应中期规划及三年滚动计划》中披露的数据来评估，2019年宅地供应量达到381公顷，同比2018年涨幅高达47%，明显高于福州市本级200万㎡左右的住宅年成交规模，宅地供应严重过量。
第四，绝大多数二线城市去化周期均处于12个月以下，其中、苏州、无锡、长沙、成都、合肥、郑州、南京、西安等城市去化周期6-12月之间，可适当增加供地，但事实上，除成都外，其余城市2019年宅地供应较2018年都呈减少趋势，2019年这些城市土地愈发紧俏。
第五，去化周期低于6个月的城市中，南通、南京土地供应计划符合自然资源的供地指导，2019年宅地供应量分别为167、295公顷，同比2018年涨幅分别为21%、9%，均有所上涨，对于当前偏紧的供求关系有所缓解；重庆、武汉按照之前的三年滚动计划供地预估，2019年宅地供地量将较2018年呈缩减之势，可以预见，如果今年重庆、武汉两城供地按照原计划推进，2019年宅地的稀缺性将进一步凸显，土拍竞争也会随之加剧。
总的来看，合肥、重庆、郑州等市市场热度相对较高，去化周期多在12个月以下，且城市宅地供应相对偏少，2019年土地市场热度仍将延续高位；而厦门、东莞等城市应当维持或减少供地规模的城市，如果如期执行目前显著偏高的供应计划，后期将面临消化周期上升的风险。当然，考虑城市内部存在结构性差异，各区域供求结构也不尽相同，也不应忽视高风险城市的拿地机会，如在大连甘井子区、沈阳浑南等需求充沛的刚需区域，对于优质宅地的投资机会仍然值得适当关注。
2保障性住房供应力度持续加强
三亚仅20%宅地可用于建设商品住宅
就2019年已经发布的供地计划来看，目前多城市已紧跟上海、北京等城市的步伐，加码中小套型宅地供应，满足刚需客群的需求；以南京为例，其供给计划中明确规定70%的宅地做中小套型。
此外，三亚、厦门等城市也加大了保障性住房量，表现最为突出的当属三亚，2019年其宅地供应量70.73公顷中，保障性住房土地就涉及56.93公顷，占比高达80%，就具体的量来说，保障性住房土地供应量同比2018年涨幅高达279%。
此外，地方政府也相继放宽保障性住房的各种准入条件，例如上海取消共有产权住房的户籍要求，深圳拟新增限制交易类住房和共有产权类住房公积金贷款业务，层层举措均旨在实现住有所居；相信随着各城市抢人大战的继续实施，为提高城市竞争力，将有更多城市供地向保障性土地倾斜，进而加强保障房供应力度，尤其是杭州、宁波等人口导入较多的城市，将有更多供地指标被保障性住房分流，而这些城市为数不多的商品住宅用地指标，也会因此变得更加紧俏。
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济南、重庆等市一季度供地量较低
后市土地供应节奏将明显加快
就典型城市往年供地节奏来看，一般而言一季度供地量会达到全年的20%左右，但是受2018年下半年土拍持续遇冷影响，一季度部分城市推地节奏明显较慢，尤其是厦门、济南、成都、沈阳、苏州、长沙等城市供应节奏明显滞后。以厦门为例，一季度含宅地供应量仅13万平方米，仅占其全年含宅地供地计划的8%。究其原因，也是由于近期该城商品住宅市场稍显冷清，库存压力较大，地方政府明显放缓供地节奏，一季度宅地供应明显滞后于其他二线城市。
值得注意的是，厦门在1、2月连续断供后，3月供应有所恢复，供应了5幅商住宅地，均高溢价成交，其中4幅溢价率均在30%以上，地市回暖之势显著，但考虑到目前相对较高的消化周期，厦门供地计划能否如期达成仍要打个问号。济南也是如此，在一季度低位供应节奏明显放缓滞后，4月份宅地供应速度明显加快，单月含宅土地供应量高达124万平方米，是一季度供应量的2.7倍，市场回暖更为明显。
相比之下，南宁、青岛、福州、大连一季度供应节奏较其他城市较快，一季度宅地供应占全年比重均超25%，如一季度南宁市本级供应宅地97.2万平方，占到全年宅地供应计划总量的33%，后市供应节奏大概率会放缓。
总的来看，大部分城市一季度土地供应节奏相对平稳，但是随着土地热度的升温，济南、武汉等城市在4月份加快了土地供应节奏，土地升温之势愈演愈烈，尤其是武汉，4月份含宅土地成交量达563万平方米，稳居二线城市榜首。可以预见，一季度土地供应节奏比较缓慢成都、济南等城市在二季度将迎来一波供应高潮。但要注意的是，部分土地热度明显上升、地价创下新高的城市，房企拿地门槛越来越高，企业在投资拿地需要更加谨慎，切不可盲目跟风。
综上，在当前房住不炒总基调下，房地产市场依然仍在调整期，各城市表现持续分化。其中厦门、沈阳去化周期均超27个月，但其2019年宅地供应依旧却呈增加之势，如果供地计划如期完成，势必会加大库存压力，也与自然资源部的分类供地导则相悖；值得注意的是，当前重庆、武汉等城市供应量已经明显偏紧，但是2019年供地却处于低位，如果年内不放开土地供应指标，在房价上涨压力和三稳调控目标共同作用下，未来或催生新一轮的价格调控。
按照目前的供地节奏来看，多数二线城市将在二季度迎来一波供地高峰，尤其是一季度供地比重不足10%、且供地计划未超标的济南、成都后期仍会有大量土地入市，而少数一季度供地量过大的南宁、青岛，后市土地供应节奏或有所放缓。
