John 收紧声中 京沪深三地房贷再调查
收紧声中 京沪深三地房贷再调查 更新时间：2010-1-15 16:24:45 1月10日，国务院出台了《促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对二套房贷政策做出明确规定，“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”同时，央行也召开了年度工作会议，对房地产信贷进行了指导。2010年，房地产信贷市场面临着新的形势，本报再次在京、沪、深三地展开房贷调查。
北京 “风险定价”难住 银行二套房利率争相下浮
近日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对二套房贷政策做出明确规定，“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”
“国11条”虽然明确首付款比例按40%“一刀切，但对二套房贷利率“按风险定价”的表述却让业界困惑。记者以贷款购房者的身份走访咨询了北京多家商业银行二套房贷的执行情况后发现，虽然在首付方面严守40%，但各家银行在利率折扣上却“五花八门”。
银行利率参差不齐
业内人士指出，二套房贷款利率“严格按照风险定价”存在模糊性，给银行留下很大的操作空间，导致银行房贷利率争相下浮。
招商银行朝阳区某营业部的客户经理向记者介绍，目前该行对于二套房贷首付要求在4成以上，“就目前的市场情况来看，执行利率将视资信程度和还贷能力而定，肯定会给予最低优惠。”
该客户经理所说的“以目前的市场情况”，即各家银行之间参差不齐的二套房贷款利率。他告诉记者，由于具体的操作细节目前并未下发，利率“能低则低，以便做成这笔单子”。
无独有偶，中国银行某网点负责房贷的业务经理告诉记者，二套房贷业务将在首付4成的前提下，通过资质的考核确认利率标准。“我们先会上报支行，支行会根据相关指标评估资质程度，以此确定利率优惠率。”
当被问及是否清楚“贷款利率严格按照风险定价”这一说法时，上述房贷经理一脸迷茫。在记者走访民生银行、交通银行、招商银行等多家银行时，相关人士大多告诉记者，“一切以总行将来下发的细则为准”。
然而，总行是否会针对利率“按风险定价”这一模糊政策出台细则呢？有观点认为，如果总行不出台，各家银行间的利率竞争一旦开战，后果可想而知；而亦有观点认为，银监会或央行可能会针对 “利率按风险定价”这一说法出台相应的细则。
市场期待细则出台
1月13日，在国新办新闻发布会上，银监会副主席王兆星重申，对于个人住房按揭贷款第二套以上的带有投资和投机性的行为实行有效的风险控制，严格坚持首付不低于40%的要求，并未提及二套房的另一重大因子――利率。
因此，有观点认为，各家银行今后或将以“国11条”的说法为操作指引，在7折底线的基础上，按风险实施定价，二套房贷利率最高达到基准利率的1.1倍；同时，预计银监会近期会给出一个明确的指引，更好地控制银行业风险。
有报道称，二套房贷在银行一线的对接窗口仍然进行该业务，但是在审批这一流程中，则基本上已经停止了，都在等待总行的细则。
建设银行某支行个贷经理向记者表示，目前银行依然有自主拟定房贷利率的空间，各银行总行可能会出于抑制房贷业务混乱，以及银行自身风险控制的考虑，率先出台更具体细微的利率操作标准。
不提“改善型”一刀切
“国11条”明确表示，金融机构“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”
“国11条”不仅明确规定二套房贷首付必须为4成，还首次取消了“改善型住房”的提法。
有观点认为，“改善型住房”的提法是造成二套房贷混乱的重要原因，取消这一提法，二套房的认定标准将更加明朗，可杜绝银行利用“改善型”打擦边球。
此前，当记者以购房者身份做房贷调查时，房贷经理均会明确表示，第二套住房如果是改善型住房，可以按照一套房的优惠政策走，即首付两成、利率打7折。然而，记者近日采访却发现，大多房贷人员都表示“已没有那样的操作空间”。
某国有银行房贷部人士在接受记者采访时指出，虽然“国11条”并没有对利率提出明确限制，但在首付方面，4成首付是硬性规定，低于4成肯定属于违规。“照目前的形势看，对二套房的收紧主要在于首付方面，这也是银监会的老规定，现在国务院又重申了一次，在这个风口浪尖，谁也不敢顶风作案”。
深圳 房贷现收紧迹象首付、利率仍打擦边球
由于当地银行对房贷发放的宽松态度，深圳楼市曾一度疯狂。
记者调查发现，随着“国11条”的出台，深圳大部分银行开始严格执行政策，不再宽松放贷。但是记者调查发现，仍有银行在打擦边球，通过降低首付成数、甚至下调贷款利率吸引客户。
银行贷款利率“市场化”
在以往的政策中，二套房贷利率须为基准利率的1.1倍，但二套房贷新政策中，关于贷款利率规定的表述是“严格按照风险定价”。记者了解到，深圳的银行表示，银行要按照“利率市场化”以及“实施针对不同风险等级客户的差别化定价”来执行新政。
对于二套房贷政策出台后，银行如何把握贷款利率尺度的问题，招行银行给记者的答复是：在二套房贷款的政策执行上，该行以家庭为单位计算房贷次数，对二套房贷款，要求贷款首付款比例不得低于40%；贷款利率主要根据客户的信用记录、首付比例、所购住房具体情况等因素，并结合银行内部信用评级综合进行判断，按照贷款的整体风险状况进行合理定价。
招行表示，在贷款利率上，将执行差异化信贷政策，对于二套以上房贷，将根据贷款的风险状况，适度提高贷款利率。
有分析师向记者表示，在自主把握贷款利率的情况下，银行为了抢夺客户资源，有可能会下调贷款利率吸引客户。业内人士也认为，贷款利率的表述给了银行很大的自主空间，银行市场化经营，日后1.1倍的贷款利率或更难成型。
首付仍有空子可钻
据了解，二套房贷首付4成的规定，自2007年9月28日发布以来至今没有更改过，2009年7月10日有关部门重申了二套房贷政策，要求各银行不得自行解释二套房贷认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。只是银行在经营过程中的相互竞争，“首付4成”的规定仅仅只是一纸空文，极少被执行。
今年，二套房贷新政策出台后几天，深圳地区银行的房贷政策也立即做出了更改。记者了解到，一些银行的房贷政策已经有了收紧的行动，只是收紧的力度不一样，各银行在某些方面仍存自主性。
某大行深圳一支行信贷部人士告诉记者，目前该行在二套房的放贷上已经按政策执行，但是若客户在购买第二套房时房产联合署名，另一个人未有房产，则“按一套房来放贷”。该人士向记者解释，若房产联合署名中的另一人年满18岁，名下没有房产，则可以享受二套房房贷首付2成，贷款利率7折的优惠。
深圳一股份制银行某客户经理告诉记者，该行已经严格按照国家政策执行，客户申请第二套房贷款，一律按照国家政策，利率没有优惠，然而，首付成数却可以做适度 “调整”。目前该行的政策是，200万以下的贷款一般不做了；若是贷款在200万以上，第二套房则可以享受首付2成的优惠，只是利率仍按基准利率，不作调整。
上海 个别银行指标增幅或达30%房贷大战春节后或将上演
在经历2009年盆满钵满的大丰收后，目前交易惨淡的楼市或将为2010年银行房贷市场抹上一层阴影。
《每日经济新闻》近日在对沪上各大银行房贷业务现状进行调查后发现，截至目前，由于当前楼市成交量惨淡，多数沪上银行对房贷业务激励政策仍持观望态度。但据中介人士透露，一些银行今年的指标已出来，增幅至少在30%。
有银行个贷部经理忧心忡忡地对记者表示，银行考核机制多是“宜上不宜下”，由于今年的楼市肯定不如去年，一场硝烟弥漫的房贷大战即将在春节后展开。
个别银行指标增幅达30%？
“今年的任务和指标目前还没有出来。”一国有大行上海分行房地产金融业务部中层人士对 《每日经济新闻》表示，“一般不会那么快，估计要到二三月才会出来。”
一家股份制银行个贷部经理也对记者表示：“去年底我们还经常加班加点工作，但最近我们工作相对清闲，一方面是目前楼市交易比较冷，另一方面，总行对我们的任务和指标还没有下达。”
尽管目前多数银行并未出台今年的指标和额度，但一位中小股份制银行个贷部资深经理忧心忡忡地对记者表示，一般银行考核指标都是宜上不宜下，“这几天行里在说，我们个贷部门今年任务要增长20%，但今年的市场肯定不如去年，工作难做啊。”
沪上房贷中介华燕置业总裁胡炯也表示，“据我们与沪上多家银行的沟通发现，一些银行今年的指标已经出来，增幅至少在30%。当然，一般指标年中都会进行调整，去年是全部调高，预计今年可能会调低。”
春节后房贷政策将明朗化
尽管多数银行目前并未出台今年房贷业务指标，但目前日渐收紧的房地产调控措施以及逐渐缩小的楼市成交量，都为今年银行房贷业务的前景蒙上阴影。
凯弈投资提供的数据显示，今年1月的前两周，经由该机构推荐的贷款签约额约6000多万元，比去年12月同期下降近50%。数据显示，去年12月，该机构累计签约额突破6.5亿元。
目前市场消息称，今年1月的第一周银行新增信贷6000亿。但胡炯认为，“这其实是12月积压的需求集中释放，预计今年1~2月份不会这么多，特别是在个人按揭贷款方面，不管是一手房，还是二手房，二月底之前的量同比会下滑很多，环比下滑更厉害。”
由于今年市场趋势是往下走的，但银行考核指标又可能往上走，银行会否出台强力的房贷激励政策？
“目前来看，现在来谈房贷业务激励政策为时尚早。”一位国有大行个贷部经理对记者表示，“今年的指标还没出台，加上目前是楼市淡季，各大银行现在都是持观望态度。”一位股份制银行个贷部人士也表示，“预计春节后各家银行的政策才会明朗。”
胡炯也表示，“由于今年市场肯定不如去年，所有的银行在缩小的市场上抢占份额，预计营销手段和力度要比去年更大、产品更多、竞争更激烈，今年春节可能成为一个分水岭。”
二手房贷激励政策走向不明
此前，在二手房贷领域，银行多通过房贷中介机构获取业务，并为后者提供商业贷款额千分之三至千分之十五不等的返点作为回报。
但1月13日，中国银行业协会下发 《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务，维护市场秩序的自律共识》，表示 “自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的‘返点’费用。”因此，二手房贷激励政策走向颇受人关注。
央行上海总部数据显示，2009年1~6月，沪上中资银行新增房贷261.7亿元，其中新增二手房贷238.7亿元，占比为91%；新增一手房贷款23亿元，占比为9%。截至去年前11个月，沪上中资银行实现新增房贷883.7亿元，其中新增二手房贷539.8亿元，占比超过61%。
“房贷中介的收入来源就是返点，因此，如果返点取消，就没有动力去做业务。”一股份制银行个贷部经理对记者表示，“返点取消后，对我们银行来说，二手房业务模式从批发转向零售，只能直接从地产中介处获得业务，因此，我们的工作量会更大了，同时，我们也面临人手不足的问题，只能多做些一手房业务。”
该人士介绍，“今年开始，我们已经停止向中介机构支付返点。由于各家银行都没有出台今年的额度和指标，多数银行对未来是否支付返点以获取业务来源仍在观望。”
大型房贷中介或迎来春天
尽管目前沪上银行向房贷中介支付返点行为已被叫停，但本周三中国银行业协会下发的一份文件，却令沪上大型房贷中介机构看到一丝曙光。
中国银行业协会下发的《共识》指出，“各会员银行要进一步规范与房贷中介机构的合作行为，对房贷中介机构全面进行摸底排查，选择规模大、人员资质符合标准及日常管理规范的中介机构进行合作，对不良中介要杜绝合作。”
“参照这个思路，中国银行业协会是希望国内银行清理整顿，选择与规模较大、能提供专业服务的房贷中介继续合作。”上海房贷中介华燕置业总裁胡炯对《每日经济新闻》表示，“这对我们是特大利好！”
“还是一句话，银行从渠道商处获取业务的性质不会改变。”胡炯指出：“对房贷中介而言，通过努力提高产品附加值和核心竞争力，以及扩大业务规模等措施，我们仍将从合作银行那里获得业务收入。只不过，我们将不再从银行处获得返点。我们获得的是佣金以外的服务费用，这也更加符合商业思维。”
国家开发银行金融研发中心高级经济师吴志峰：
提高首付不提高利率 体现了“有保有压”
二套房首付比例在近日国务院出台“国11条”中尘埃落定，但二套房信贷中关键的利率如何变化并未涉及。开年的房贷新政会使房贷面临怎样的新形势？金融机构会否提高房贷的利率？这是否是新一轮房贷紧缩的序幕？1月14日，国家开发银行金融研发中心高级经济师吴志峰接受了 《每日经济新闻》记者的专访。
政策
体现“有保有压”
NBD：房贷政策包含两个最重要的方面，一个是成数，一个是利率。刚出台的“国11条”再次强调了二套房贷的成数是4成，但对改善型住房的成数没有进行例外的规定。对于利率，这次国务院对二套房贷利率没有严格规定是基准利率的1.1倍，只是说按照风险定价。您能否分别从成数和利率对这个文件进行分析？
吴志峰：在我看来，国务院出政策也是在走平衡木，一方面向市场透露房价太高需要调控这么一个信号，但另一方面也担心如果调控过于剧烈，会影响到整个经济的稳定。现在政策只能把矛头指向投机性购房，所以“二套房贷”首付提高到了4成。
至于二套房贷利率，这次并没有以行政命令硬性规定将基准利率调整到1.1倍或者多少，而是把自主权给了银行，按风险来定价。对于银行来说，一定会找信誉好的人贷款，无论对方买几套房，如果有支付能力或者本身信誉很好的话，银行就给他们打折，这是应该的；如果信誉不好，不管买几套房，都应该对其提高利率，所以这是按照市场规则做事。
我认为政策更重要的是体现“有保有压”，或者可以理解为政府对市场有担心，不想提高了“二套房贷”首付的同时还把利率提高。其实对于房地产市场来说，利率的变化比首付提高的影响更大。如果利率大幅提高，势必会对房价造成最直接的影响。但就现在而言，该政策对市场的影响比较平稳，并且政策出台后，市场上的反应也普遍比较平淡。
银行
不会明显提高利率
NBD：由于去年的经济刺激计划要求房贷利率实行下浮，因此很多金融机构去年的业绩受到影响，您认为金融机构会提高房贷的利率吗？
吴志峰：金融机构应该不会很明显地提高房贷利率，一方面央行并没有要求它们提高利率；另一方面，银行之间存在着竞争，它们还要争取房贷市场；更重要的是，从风险管理的角度来说，不管是二套房还是改善性住房，如果在购房人支付性上没问题，银行提高利率可能不是一个很好的举措。
NBD：有分析认为这是国家对房地产信贷的一个紧缩性政策，您认可这种观点吗？
吴志峰：我基本上同意这个观点，但我认为“国11条”并不能真正打击高房价，只是一种短期性信号。
NBD：对于投机性购房，国家的政策一直是非常明确的，但在操作层面存在很多的问题与漏洞，对金融机构来说，您认为落实国务院这个文件的难点在何处？
吴志峰：投资和投机本来就没办法区分，“投资”和“投机”这两种东西只存在于买房者的心中，他们不可能给自己贴上一个标签，所以要求银行去区分和执行这项政策是很被动的。我觉得国务院的文件被公布出来，更多的是给市场发出一个信号吧，说明中央政府正在关注目前房价是否太高，在关注民生。
NBD：金融机构是否有动力严格执行这个文件？
吴志峰：我猜测金融机构仍然缺乏执行这个文件的动力。银行会考虑执行之后的效果，会衡量业务开展方面的利弊。
NBD：从金融监管和信贷政策的角度来看，保持房地产市场健康发展，您还有哪些建议？
吴志峰：这个是很微观的监管问题，我认为这种建议不重要，因为简单的建议并不能解决本质问题。如果所有的问题推到银行的头上，认为是放贷造成的，那就跑偏了，因为整个制度的根基没搞好，我国应该全面、深入地对房地产制度进行改革。
