Eric 中化方兴“钱途”受阻 地王改规划梦碎
中化方兴“钱途”受阻 地王改规划梦碎 更新时间：2010-2-21 0:09:27 华夏时报2月19日讯 当了还不到半年地王的广渠路15号地块，今年1月寻求修改规划途径降低成本，然而事与愿违，在其他开发商的反对下，修改规划的事情没有获得通过。
广渠路15号地修改规划的被否，或许使开发商寻求以修改规划的方式来化解成本的途径难上加难了。
方兴损失数十亿元
2009年12月30日,在北京规划委的网站上出现了一则调整规划的公示,中化方兴申请调整广渠路15号的控制规划,将其中一个地块建筑控制高度由 60米调整为80米,另一块由80米调整为100米,并将第三个地块的位置与拟建公园的位置进行调整。
而规划调整后，虽然面积没有增加，但是却拔高了楼层，也提高了住宅品质。无疑，规划将使项目品质增值，这些都将转化成为中化方兴的利润。
然而，中化方兴的如意算盘却因北京规划委的一纸公示而落空了。
2月9日，北京规划委公布了征集意见，参与竞拍活动的12个竞买人中，有3个竞买人对中化方兴公司修改规划条件的申请持有异议，中化方兴公司修改规划条件的申请没有得到所有其他竞买人的同意，因此，决定终止修改广渠路15号地控制性详细规划的法定程序。
1月30日，本报曾报道过，参与竞拍的开发商是这次修改规划的关键。由于广渠路15号地王修改规划备受业内和媒体的关注，北京规划委特意向竞拍开发商发函，要求以回复传真表示同意地王修改规划，如果到期不回函就视同该竞买人持有异议。这让竞拍的开发商为难了，必须在地王改规划的事情上表态。让他们表示意见。
而据业内人士预计，中化方兴为更改规划而做的努力全部白费了，不能更改规划的损失达到了数十亿。
20亿“暴富梦”破碎
1月31日，是中化方兴在拍地时签订的合同上公示的开工日期，但当时规划结果还没有出来，中化方兴申请了延迟开工。记者了解到，当广渠路15号地修改规划正在公示时，中化方兴已经在设计了规划修改后的项目设计。
中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示，楼层高度调高后，中化方兴或许会建设层高不高于4.9米的LOFT户型。
按照60米高的楼盘层数20层左右计算，原每层平均高3米，如果有部分设计成不高于4.9米的LOFT，增加的20米高度可以使一半以上的层数可以设计成标准层不高于4.9米的LOFT。
而平层商品房改为LOFT之后，每平方米的售价将达到4.5万元以上，按照预计平层商品房售价3万元售价计算，一半以上的LOFT规划将使得整个项目的预计总计超过110亿。
张大伟预计，按照成本计算，一般建安费用在2000-3000每平米，而政府税费在20%以内，土地成本在30-50%。照此计算，中化方兴广渠门 15号地项目的成本可以控制在80亿元左右。而实际上，中化方兴的总价值也在80亿元左右。
这样算来，方兴地产获利在20亿元以上。
地王改规划路不通
备受争议的地王改规划终于以失败告终，这与之前业内的猜测结果大相径庭。
一位已发同意修改规划的开发商向记者表示，没有回复北京规委的传真，表明不少开发商对改规划是有意见的。
而中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云则表示，没有通过规划，让开发商更理性地拿地王。而通过改规划来消化地王此路不通了。
北京大龙公司50.5亿地王被收回,广渠路15号地王改规划未能通过，或许仅仅是土地市场调控的强烈信号。
在全国其他地区， 招商地产 和九龙仓集团在2007年共同拍得的南京市仙林湖地块的“陈年旧账”也被翻了出来。南京市国土资源局日前宣布，由于两公司未按规定在2008年2月18日前缴纳首期成交价款并签订《国有土地使用权出让合同》，取消其竞得资格，并没收竞买保证金。
因为一直没有缴纳地价款，2008年以41亿元高价拍得绢麻厂地块的恒大地产，也正面临着土地被收回，1.3亿元保证金被没收的危险。
随着2009年底的二手房营业税2转5、国四条出台到近期的国十一条、存款准备金率上调等一系列调控政策频频出台,以及对土地市场的一系列整肃，在中国房地产2010 北京峰会上，秦虹表示，这一系列的政策是对市场的一个调控。
