大家好，感谢邀请，今天来为大家分享一下境外投资房地产的问题，以及和境外资金投资房地产的一些困惑，大家要是还不太明白的话，也没有关系，因为接下来将为大家分享，希望可以帮助到大家，解决大家的问题，下面就开始吧！

本文目录

1. 台湾房产有投资价值吗？
2. 海外投资有哪些风险点是需要我们注意的？
3. 为什么富人都选择国外投资，而不长久的在国内？
4. 放眼全球，由房地产引起债务危机很多次了，总结怎么处理最好？

台湾房产有投资价值吗？

以目前投资台湾房产除了擁有自主的所有权（即所谓的永久使用权）外，基本上已无所谓的优势了，还有就是台湾电商及行动支付不如內地發展迅猛和便利，商业地产租赁報酬率會稍高些，除此之外；应无其它的优势吧！我是取得台湾不动产经經人證照，而長期居住在祖籍徐州的台湾人之立场，回答此问題的。若就投资房产而言。徐州都並不輸于台湾六都了。更别提北上广深了。

海外投资有哪些风险点是需要我们注意的？

随着国人的财富渐渐增加，有越来越多的中国人开始尝试投资海外市场。但是在我们涉足海外市场之前，需要明白的一个重要道理就是：中国和海外的资本市场有很大的不同。如果照搬在国内的那套投资习惯，那么我们就可能在海外市场中栽跟头。

下面这篇文章，主要讲讲中国投资者在“出海”之前需要调整哪些投资习惯。

一、刚兑

刚兑，或者“保本”，是一个非常具有“中国特色”的术语。很多中国投资者在选择海外投资理财产品/基金前，问的第一个问题就是：这个产品保本么？

绝大多数的海外基金和理财产品，根本没有“保本”一说。不管你投资何种资产类型（比如股票，债券，房地产等），都没有人能够保证该投资一定不亏钱。

在所有这些不同的资产大类中，最安全的投资品可能就是：

1）美国国债（假设投资者以美元投资）。

美国国债被称为“无风险"资产，主要原因在于美国央行（美联储）可以随时控制印钞的数量，因此理论上美国政府不可能对美元债务违约。不管有天大的债务，反正要多少就可以印多少。

投资者不在美国国债上发生投资损失的前提是，他购买一个折价的美国国债，并且一直持有到到期日。举例来说，你花99元买一个3年期的国债，一直持有到3年后拿回100元。在这种情况下，你不可能亏钱（保本刚兑）。

但是如果投资者中途选择卖出，或者买入时支付的是溢价（比如高于100元），那么即使是美国国债，也无法保证投资者一定不亏钱。

2）货币市场基金（MoneyMarketFund）。

货币市场基金，类似于国内的“余额宝”，是相对来说风险非常低的投资品种，其安全程度接近于银行存款（现金）。

在近代历史上，美国的货币市场基金总共发生过两次亏钱的案例（基金净值低于$1）。第一次是在1994年。但当时的基金仅供机构投资者购买，没有个人投资者参与，因此市场波及面不大。

第二次是在2008年的金融危机期间，这次涉及了一家供个人投资者购买的货币基金。2008年9月，雷曼兄弟宣布破产后，一家货币市场基金theReservePrimaryFund的净值跌破到$0.97。该事件引起广大投资者和市场的恐慌（大家不妨想象一下，如果余额宝宣布不保本了，会引发何种市场反应）。美国政府果断出手干涉，宣布财政部担保市场上所有的货币基金的净值不跌破$1（就是政府承诺保本），这才平息了投资者们的恐慌情绪。

除了上面提到的两个例子，不管是股权投资也好，债权投资也好，或者房地产投资也好，投资者都可能会亏钱。

事实上这在国内也是一样的。比如很多银行在卖理财产品时，理财经理需要和投资者在特定的小房间内进行“双录”（录音录像），白纸黑字写明不保本/不刚兑，让投资者当场签字。但是由于一些特殊的“国情”，一些理财师会旁敲侧击的暗示投资者，签字归签字，但该理财产品保证绝对安全。这也促成一些投资者养成了对理财产品“刚兑”的期望。

在成熟的资本市场里，投资者签署的文件都是具有法律约束力的。如果文件上白纸黑字写着“不保本”，那么该投资产品就正如文件描述的那样带有投资风险，可能会亏钱。投资者不必对文件以外的“隐藏含义”做过多的猜测。到时候到了法庭上，没人会和你去纠结法律文件文字以外的意思。

学会读懂投资法律文件，在没有搞懂法律文件之前坚决不签字，是中国投资者涉足海外市场需要学会的第一个重要道理。

二、信赖义务（FiduciaryRule）

很多中国投资者接触海外理财产品，都是从和第三方理财机构的理财师们打交道开始的。我们需要明白的道理是，国外成熟市场对于理财顾问的从业要求，以及对于投资者的保护要比国内市场严格很多。举例来说，英国和美国政府为了保护投资者免受理财顾问“忽悠”，通过了不少相关立法。

2013年开始，英国金融市场行为监管局（FCA）就明文规定，禁止理财顾问从产品端（比如基金公司）收取佣金。背后的主要原因就是为了减少理财顾问向客户推销不适合他们的金融理财产品，保护投资者的利益。

2016年4月，美国劳工部公布新的信赖标准(fiduciarystandard)，要求理财顾问将退休存户的利益置于自身利益之上。将客户的利益置于自身利益之上的核心就是，理财顾问应该从客户的角度出发，去选择最适合客户的投资理财产品，而不是受佣金高低的影响，总是去推销那些佣金最高，但未必适合投资者的“金融鸦片”。

英美政府为什么要通过立法来禁止理财顾问收取佣金，或者用“将客户利益置于自身利益之上”的信用要求来约束理财顾问，就是因为他们深愔“利益激励”的威力。不管理财顾问的出发点有多好，人有多善良，在利益和佣金的刺激下，没有人能够保证他们的潜意识中不会倾向于做出那些“损人利己”的商业行为，为了提高自己的收入而让客户去做冤大头。

在我们考虑任何理财师推荐的产品前，我们可以先问问他们，是否理解作为理财师对投资者应该负有的信赖义务？是不是从投资者角度出发为他选择最适合的投资产品？在他们销售的理财产品中，有没有和投资者之间的利益冲突？他们的收入主要来自于何方？销售的产品是不是完全中立，还是来自于相关企业？他们自己和家人有没有购买该产品？如果一个理财师连“利益冲突”和“信赖义务”这样最基本的概念都搞不清，那么我们作为投资者就应该警惕起来。

聪明的投资者，在通过理财顾问购买海外投资产品时，需要先搞清楚自己的权利和义务，以及相关的政府法律规定。这样，才可能在最大程度上保护好自己的合法利益。

三、私募和公募

和国内类似的，海外的基金也分为公募和私募。公募基金，在海外叫做共同基金（MutualFund）。共同基金以外的基金，都是私募基金，包括各种对冲基金，私募股权（PE/VC），股票/固定收益类基金等。

海外公募基金和私募基金的区别，和国内的公募/私募区别差不多。相对来说，私募基金的规模比较小，流动性比较低，投资策略比较复杂（对冲、杠杆、衍生品等），费率比较高，最低投资额比较高，投资风险也比较高，仅适合一小部分特定人群（合格投资者）。而公募基金的监管要求比较高，信息披露更全，规模比较大，策略相对简单易懂（禁止卖空，杠杆有限制等），流动性比较强，更加适合普罗大众。

作为中国投资者去投资海外市场，天生就有法律、语言、文化方面的障碍，因此我们在选择海外投资的时候，应该循序渐进。先学会走路，然后再尝试跑步。走路，指的是投资公募基金，或者在证交所上上市的指数基金（ETF）。而那些私募基金则比较适合那些已经有一定投资经验和知识的“老司机”。

由于私募基金的披露要求比较低，因此对于投资者做尽职调查的要求更高。像“麦道夫”这样的基金诈骗案，在公募基金/上市ETF中发生的概率要比私募基金低很多。如果投资者不小心投到一个类似于“麦道夫”这样的私募骗局，到时候哭爹喊娘也很难把自己的血汗钱要回来。

很多第三方理财机构，可能是受私募基金佣金高，信息透明度低的激励，倾向于向国内投资者销售私募基金。投资者需要搞清楚，为什么他们会选择这么做？这些产品，是真正对自己有好处的“补药”，还是披着美丽外衣的“鸦片”？到最后理财公司赚到了中介费以后，拍拍屁股走人继续去销售下一单产品，而投资者却需要承受长达多年的投资风险，这笔买卖对自己来说是否划算？

巴菲特说过：一个聪明的投资者，应该知道自己的界限。对于涉足海外市场的中国投资者来说，要知道自己知识的能力的边界。不懂的产品，或者安全保障不够的产品，坚决不投。

四、光环效应（HaloEffect）

“光环效应”（HaloEffect），指的是我们人类很容易受到大V和名人的光环的影响，产生莫名的崇拜。比如一些创业成功的商业人士，被媒体吹捧一下，就有不少粉丝追随。以致于这些大V从“会赚钱的商人”摇身变为“人生导师”和“创业传奇”，而他们说的话都变成了金科玉律。

“光环效应”在中国国内是很管用的。很多国内的私募基金经理，其投资业绩几乎没人知道（一般都不会向公众公布），但是名气都很响，在各大媒体上频频露面。可见吃这一套的投资者还真不在少数。

由于中国投资者对海外市场不甚熟悉，因此更容易受到“光环效应”的影响。在我们判断某个理财产品是否值得购买的时候，很多人做判断的依据是有没有听说过对方的名字，是否经常在电视报纸上看到关于对方的报道，基金的管理公司或者经理是否是“传说中的大牛”？

顺着这种“大V光环”去选购理财产品，投资者很可能会吃到大亏。这样的例子举不胜举。有兴趣的朋友可以参考本专栏的历史文章：《高盛的投资建议靠谱么》，《贝恩资本能帮你赚钱么？》，《黑石的私房钱》，《文艺复兴对冲基金是否值得购买》，《如何评价基金经理及基金的选择》等。

总结

随着中国国力和财富的不断增加，人民币国际化程度的不断提高，想要走出国门，投资海外市场的中国投资者将会越来越多。在我们涉足海外市场之前，不光要看到这些市场的诱人之处，也要理解这些市场可能带来的风险。特别是当我们习惯了国内的投资环境之后，在走出国门前有必要做出相应的调整，而不去成为那些“韭菜”，成为国外的投资机构和国内的第三方理财中介“收割”的对象。提高自己的金融知识，用信息武装自己，是我们保护自己权益不受忽悠的最好办法。

希望对大家有所帮助。

为什么富人都选择国外投资，而不长久的在国内？

古语：得道多助，失道寡助！再富有的人如果都是为了自己的利益谋发展，它都会早晚走向绝地的！要是全心全意为人民服务的企业，就算外国人花钱买他跪下求他，他都不会离开祖国的！俗话说：儿不嫌母丑，狗不嫌家贫！现在有些人在国内赚了钱，富裕了强大了，心也变色了，就去给国外投资或者是移民了，铁了心地给外国添砖加瓦！有些人还恬不知耻地嘴巴天天说爱国，看看他们的所作所为，说和做都是背道而驰的行为，这种行为举止的人，就算拥有再好的公司，再多的财富，早晚也是走向失败的，也是让外国人从心里最瞧不起的…德国诗人海涅曾经说过：谁不属于自己的祖国，他就不属于人类！

放眼全球，由房地产引起债务危机很多次了，总结怎么处理最好？

十次危机，九次地产，房产兼具投资和居住属性，经常是金融危机的导火索。

之所以出现危机，是因为天量资金进入房地产市场，其中多数资金来自于银行贷款。负债较重的地产商和收入不足以偿还房贷的买房者集中出现还款逾期时，银行风险就会集中出现，这种情况往往会与失业率提升和房价波动息息相关。

财智成功认为，房地产引发的危机有三种处理方式，具体哪种最好我们简单分析。

一家房地产企业欠款100亿到期偿还不了，那就再借给他150亿，把旧的还上，剩下资金继续买地盖房。几千家上万家房地产商都缺钱，不要紧，要多少有多少贷款支持。

在这种情况下，房价不但可以稳住，还能继续上涨，地价也能上涨，投资房产得到鼓励，一片繁荣。

后果：全面通胀，企业盈利下滑，刚需买房吃力，社会消费需求下降，经济陷入滞涨，最终债务问题全面爆发，进入经济危机。

显然，这是最坏的一种方式。

长痛不如短痛，与其不断添柴加火不如釜底抽薪。在债务危机还没到不可收拾地步时，限制资金进入房地产，已经出现债务问题的个人、房地产相关企业、银行不予以救治，该破产破产，该收走房子收走房子。

后果：会有大量个人、企业破产，部分银行破产，经历一轮金融危机。

这是很勇敢的做法，让过度炒作的资金付出代价，相当于古时候的放血疗法，会经历一番阵痛，但是能迎来转机。只要扶持制造业，努力降低失业率，经济可以迅速恢复。

多数经济体看到债务问题越来越严重时都会选择避免继续添油加醋的方式，通过减少债务和房地产贷款来减轻影响。为了避免房价短时间大幅下降引发恐慌性抛售，采取一系列措施降低房产流动性，稳定房价。

只要买房者每个月还贷，时间拖得越久，银行风险越低。即使有人弃房断供，有首付款和已经偿还的部分本息做基础，房价下降50%银行也不会亏损太多。至于房地产开发商，土地在那里，楼盘在那里，拍卖后银行贷款总能得到补偿。

相比于第二种这种方法要温和一些，如果失业率没有明显增长，国民收入稳定提升，那么这也是不错的办法。至于两者哪种最好，则要看具体国情了。

境外投资房地产和境外资金投资房地产的问题分享结束啦，以上的文章解决了您的问题吗？欢迎您下次再来哦！