John 280亩黄金宝地荒芜 全国最大毒地被退真相
280亩黄金宝地荒芜 全国最大毒地被退真相 更新时间：2010-3-5 0:04:49 正午的阳光下，疯长的杂草和桩基开挖过的低洼积水、土堆，被数百米低矮的院墙“圈”在其中，显得荒凉而破败，与周遭的车水马龙极不相称。 但这是一块不可再生的宝地，总面积280亩，地处灵秀温婉的汉水南岸，距武汉市中心仅20分钟车程，乃武汉滨江绝版。自2006年3月，该地由武汉三江航天房地产公司竞得后，迄今已整整荒芜了4年。直到日前，该地才被“退还”给武汉市土地储备中心。 令人称奇的是，开发商并未因囤地而遭政府处罚。相反，武汉市土地储备中心还向开发商赔偿了1.2亿元。 真相是，这块黄金宝地，是一块被有害化学物质重度污染过的“毒地”。武汉市土地储备中心的重大失误在于，当初收储该地时未作环评和勘测。直至开发商施工中毒后，才最终引发了这起全国最大“毒地”被退事件，成为武汉土地储备中心最讳莫如深的隐痛。 日前，该地治理工作已经启动，但治理费用巨大，至少在5亿元以上。 2月23日，武汉市土地储备中心办公室主任杨庆丰向时代周报记者证实：“目前已到专家论证和上级审批环节。” 痛定思痛，该中心一负责人沉重表示：“当初在收储时如果能进行环评，就不会发生这种事情。” 280亩黄金宝地荒芜 “中间平坦位置就是三江地产当时举行开工庆典的地方，声势浩大。” 2月27日，胡先生站在自家阳台上，指着不远处的荒地向时代周报记者慨叹：“谁知没几天就偃旗息鼓了！” 业界人士称，当年三江地产博得这块宝地后，公司上下非常亢奋。 据三江地产内部人士介绍，2006年3月，三江地产耗资4.055亿元成功竞得赫山001地块，获得280亩土地的使用权，占地面积约18.6万平方米，总建筑面积为33万平方米，容积率2.0，楼面地价1229元/平方米，70年住宅规划用地性质。该地的项目名称为“春江花月”，计划投入10亿元巨资，开发30栋高层住宅。 因该地拥有武汉不可再生的独特自然资源和人文景观，被三江地产寄予厚望。“春江花月”项目位置无可挑剔，北临汉水南岸，南面是宽阔的琴台大道，西接碧水晴天住宅小区，东邻武汉船舶技术学院，乃素有高山流水美誉的汉阳最核心地带。 武汉华润置地一资深人士评价：“280亩这么齐整的滨江地块非常罕见，对三江地产是个绝好机会。” 三江地产总经理熊雅静称，这是该公司11年来在华中地区最大单笔投资，标志着三江地产在武汉三镇完成了重要战略布局。 三江地产当时的开发总投资计划超过15亿元， 定于2008年下半年开盘销售。然而，厄运不期而至。就在开工仪式仅仅几周之后，庆典场地上残留的彩纸还没来得及清理干净，“春江花月”项目就戛然而止。 三江地产一中层苦涩笑道：“谁知老天会和我们开这样的玩笑。”这一切都是因为毒地事件的发生。 令人惊恐的中毒事件，发生在2007年春节前，它导致的最直接后果是，280亩黄金宝地被荒芜闲置。 2月23日，三江地产综合办主任吴凌之向时代周报记者证实：“工人在桩基作业时，接触到深土层中毒后，我们才知道这是块毒地。” 时代周报记者调查获知，工人在进行桩基作业时，随着深层土壤被逐步挖起，刺鼻的化学有毒味道越来越浓，起初大家并没有意识到危险，但接下来，有工人陆续出现头晕和呼吸困难等不良反应，直至最后，中毒工人症状明显加重，有人倒地后，施工方才意识到，此地有毒。随后，数名中毒工人被送往医院紧急救治。 情况被迅速上报，相关部门在第一时间赶到现场勘察，结论是，该地被农药化学物质污染，必须立即停止施工。事件发生后，武汉当地媒体都接到了禁止报道的禁令。 2月25日，三江地产董事长朱弘向时代周报记者披露，据其了解，该地原属武汉市农药厂，大部分地块都被化学有害物质污染了。他说：“上世纪武汉农药厂的农药残渣等有害化学残留物的处理方式，基本上都是‘就地排放掩埋’，离地面只有五六米。” 相关部门的调查显示，该地的土壤中含有大量六六六和DDT等现已遭到禁止的有机磷和有机氯农药的化学成分，该成分的最大特点是，化学稳定性强，即便深埋地下也很难降解。 而且，武汉农药厂的另一起重大“冲料泄露”事故，也是该地被污染的源头之一。事发2001年 5月 20日凌晨，因该厂工人麻痹大意，一罐180kg的化学物质在加热过程中，因过热而冲爆，引发有毒化学物质严重泄漏，当场造成 6名工人中毒。据当时参与调研的武汉职业病防治院检验科主任宋为丽披露，虽然当时采用了“石灰搅拌、锯末吸附和将残渣收集于容器内”等方式避免地面残留化学物质，“但该事故的污染仍十分重大”。 该厂的周边人士透露，农药厂事故不断，乃该地被污染的重要原因。 如此“毒地”，显然不能进行住宅项目开发，三江地产只能“退地”。吴凌之在接受时代周报记者采访时也坦承此事。 诡异的拍卖 三江地产的窝火在于，武汉市土地储备中心对该地被污染的事实，并未履行告知和风险提示义务。 “无论从哪个角度来看，储备中心都负有不可推卸的责任”，一业内人士认为，武汉市土地储备中心作为唯一买家，在收储前对化工用地的安全性进行调研，是应有之义，“何况这块地还发生过重大化学品泄漏事故”。 时代周报记者了解，武汉农药厂在此生产长达数十年，2003年农药厂完成改制后搬离。2005年初，武汉市土地储备中心储备二部对该地进行收储，地块编号为“赫山001号”。2005年5月，该地挂牌对外出让。 但在出让公告中，对化学污染只字未提。地产界人士介绍，国家明确要求，建设项目在开发前必须经过土地环评，包括原址用途、地块瑕疵、土壤化学成分和危害性分析报告等。 与武汉操作赫山001号地块截然不同的是，北京土地储备中心2007年出让一块“毒地”时，其操作公开透明。 北京出让毒地前，北京市土地储备中心已对其化学污染情况做了详细环评，并经过北京市环保局批准。而且，考虑到治理成本因素，最后让万科低价竞得该地。 而武汉市土地储备中心出让赫山001地块时，却显得有些诡异。 在2006年3月10日的竞价现场，连拍卖师陈少湘都感到了意外。备受瞩目的赫山001地块挂牌价为3.87亿元，起拍价4.025亿元，但仅有两家企业竞价。最终，三江地产仅两个回合就以4.055亿元轻松拿下。 “全程不超过15分钟，三江地产仅比挂牌价高出300万元就拿下了”，一名现场人士深感蹊跷，当时参加竞拍的有国内外30多家地产商，但明显都是“陪太子读书”。 对此，土地交易中心的解释是，地块大、总价高是开发商望而却步的原因。此说显然荒谬，当时实力超过三江地产的企业比比皆是。 直到2007年初“毒地”事件发生后，业界才恍然大悟。 一地产商向时代周报记者分析，最可能的一种情况是，武汉土地储备中心在收储整理时，发现该地被污染，但只能通过正常出让来“处理”。不料内部诸多知情者与开发商过从甚密，“毒地”的风声很快走漏，唯有三江地产等少数企业不知底细。 “这就是为何其他几十家开发商都按兵不动，只有三江地产和中铁参与竞价的原因。” 三江地产退回毒地 直到2010年春节前，三江地产才最终办完退地手续，“毒地”被武汉市土地储备中心“重新”收储。 “地处理不了，损失就不会存在。”该中心一名负责人无奈地表示。 该地目前可统计的经济损失主要包括以下两方面。 首先，土地储备中心要背负收储该地所耗资金及其利息。该地的挂牌起价为3.87亿元，依据1：1的比例，去掉必须上缴国土资源部的土地出让金1.935亿元后，余下的1.935亿元即为收储成本。从盈利角度看，姑且认为该地在挂牌时储备中心已进账1350万元利润，收储成本也至少有1.8亿元。 谙熟储备中心内部运作的人士透露，收储资金来自财政和银行两个渠道。“向银行贷款的资金要还本付息，而来自财政的借款利息甚至还要高于银行贷款。”这名人士说。 而从2004年收储该地，1.8亿元资金的使用年限已6年，仅以贷款折中利率5%计算，6年利息应为5400万元。 其次，土地储备中心要背负的就是对三江地产的损失补偿。 时代周报记者了解，早在2007年3月前，三江地产就付清了全部地款4.055亿元，而直到2010年春节前，储备中心才退完这笔购地款。仅以4.055亿元的2年银行贷款利息，按5%利率计算，就应得到4550万元的补偿。 此外，6年来三江地产为获得和运作该项目投入不菲，前期费用、户外广告和对中毒工人的救治等，业内人士估算，至少应在2800万元以上。 综上所述，截至日前，武汉土地整理储备中心因该地块所背负的经济损失已超过1.2亿元。而且，1.8亿元的本金“解冻”还遥遥无期。 2月25日，三江地产董事长、集团财务总监朱弘向时代周报记者证实：“所有损失，储备中心已按规定全部补偿到位”，但他拒绝透露补偿细节。 一名不愿具名的知情者披露，事实上，土地中心并未真金白银补偿三江地产7000多万元损失，而是资金补偿一小部分，另一部分体现在“拿地”环节中。近年来，三江地产在武昌三角路等区域拿了一些“价廉物美”的地块，已成公开的秘密。 5亿元让咸鱼翻生 相对1.2亿元的经济损失，更让储备中心不愿面对的，是治理该地块高达5亿元的费用。 “土地储备中心最初也考察过万科处理毒地的模式，但具体实施难度相当大。”该中心一名人士坦言。 时代周报记者通过权威渠道获知，在2007年8月，北京万科对污染土地采取了综合治理，先将“毒地”全部挖出，运到北京飞机场远郊，再进行化学焚烧，最后再运新土填补。 如果武汉采取万科模式，在技术和地理条件皆具备的理想状况下，业内人士保守估测，赫山001号毒地的治理费用，至少在2亿元以上。 该地280亩，约18.6万平方米，如被污染的土地是平均深入地表10米，则需要挖出的被污染土方就该为186万立方米。将之运到远郊焚烧，并将新土运回并完成碾压。 第一把被污染土地整体挖出并运到远郊，假设所到地点距市中心30公里，按当前市场价40元/立方米来计算，将186万立方米的土运到郊外，需花费7440万元。 第二个是毒地处理成本，无论是焚烧还是深埋，业内人士称“至少需5000万元”。 第三个成本则是填方―挖新土运回并填上碾压，还是假设能在30公里之外找到可挖土源，因填方的成本要远高于挖方，仅以60元/立方米计算，新挖186万立方米新土运回并完成碾压，则需1.12亿元。 仅粗略估算，完成上述治理所需资金则高达2.36亿元，事实上，这远远不够。 北京万科新闻发言人叶向忠公开披露，治理毒地所需费用高达1亿元，但该毒地面积只有3万平方米，仅为赫山001号地块的1/6。以此类推，武汉治理该地所需资金应在5亿元以上。 不过，当前武汉房地价格和上涨的空间，已让该地块有了咸鱼翻生的可能。三江地产以4.055亿元拿到该地块时，楼面地价仅为1229元/平方米。当前，该地段周围的楼面地价已上升到2800元/平方米左右。如将5亿元治理成本计入其中，再佐以相关优惠政策，地产商即便以高于9亿元的价格拿地，也仍有可观盈利空间。 也正因此，武汉土地储备中心决定迅速启动对该地的治理，期望能尽早去掉这块“隐痛”之地。
