Adam 最近大半年来，关于国家鼓励发展住房租赁市场的新闻不断。很多长租公寓管理企业为了发行住房租赁的证券化项目，也在积极的和证监会联系。其中一种就是REITS。证监会也在研究相关的政策法规。
国内的REITS项目还在探索中，那就先看投资海外市场REITS的基金产品吧。在昨天的文章中，也已经预告了今天要写REITS基金的分析。
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先谈主动管理
型
的REITS
。
目前国内一共有嘉实全球房地产(070031)、鹏华美国房地产(206011)和诺安全球不动产(320017)三只主动型REITS基金产品。
1.都跑输业绩比较基准。
嘉实全球房地产(070031)：依据2017年中报显示，从基金成立到今天，该基金跑输业绩比较基准28.35%；
鹏华美国房地产(206011)：依据2017年中报显示，从基金成立到今天，该基金跑输业绩比较基准54.46%；
诺安全球不动产(320017)：依据2017年中报显示，从基金成立到今天，该基金跑输业绩比较基准49.32%。
下面为这三只REITS的历史业绩和业绩比较基准的对比图
嘉实全球房地产(070031)
鹏华美国房地产(206011)
诺安全球不动产(320017)
2.主动管理型的REITS的费率更高
从图中可以看出：
1.指数型REITS(000179/000180)的费用(托管费+管理费)明显比另外三只的低。
2.虽然指数型REITS(000179/000180)成立的时间晚，但是获得的收益还是不错的。
3.国内具有投资海外市场能力的专业人员太少。
选择投资主动型的REITS，就是相信基金管理人的能力。他们的经验能够给投资者带来好的回报。这也是投资者愿意付更高管理费给基金公司的原因。但是有些基金经理的从业经验就不足以胜任这项工作。
比如，诺安全球不动产(320017)的基金经理赵磊。在2006年进入诺安基金管理有限公司以后，先后担任设计师、产品小组组长、REITs小组副组长，然后在2011 年成为了这只REITS的基金经理。
基金经理曾经担任的设计师、产品小组组长等工作，对即将要管理的境外REITS基金有多少帮助呢？
看到这里，我的观点就很清晰了。我对主动型的REITS基金是有些失望的。
2
投资海外市场的话，首选被动型的指数基金。主要理由有两点：
1.海外市场的投资者整体上比较成熟，专业机构很难获得超额收益。这不像以散户为主的A股的市场。可以查看旧文：
2.指数型基金的产品费率比较低。节省的就是赚到的。
再谈指数型的
REITS
。
国内只有广发美国房地产指数和南方道琼斯美国精选，这两只指数REITS基金。
广发美国房地产指数(000179
/000180）
这只基金跟踪的指数是MSCI美国REIT指数（MSCI US REIT Index）。2017年半年报显示，这只基金(000179)从成立到现在，跟踪误差不到3%。该基金完美的完成了指数基金该做的事情。
MSCI美国REIT指数：主要是选择在美国主要交易所上市的、交易较为活跃的且能够产生持续稳定出租或经营收入的REIT作为指数成份股。该指数涵盖了美国REITs市场超过2/3的资产。
下图为该指数的历史走势：
上图为该指数过去30多年的走势。从2008年金融危机以后，该指数就一路向上。
南方道琼斯美国精选
(160140/160141)
这只基金跟踪的指数是道琼斯美国精选REIT指数( Dow Jones U.S. Select REIT Index)。目前基金处于认购期。
下图为该指数的历史走势：
这只指数(上图按照美元计算)从2009年以后，就开始一路上涨。
从上面的两个REITS指数可感受到，美国的REITS过去几年都处于牛市中。国内主动型的REITS基金产品，显然是享受了这一波红利。我们看不到这几只基金逆市管理境外REITS的能力。
今天就为大家介绍了，投资海外REITS的QDII基金产品。如果让我选择的话，肯定是指数型的。
