Lisa 作
为一名
有20
万活跃粉丝的公众号大V,我真的很惭愧。
自从过年以来，已经快一个月时间了，我还没有从旅游、交友、吃喝的氛围中走出来，团队发来的文章没时间审核，自己更是懒得提笔。
连我老妈都开始恶狠狠的批评我：
完犊子，这丫头玩野了
。
写这篇文章的时候是正月十四，大家看到文章的时候应该是正月十五，祝大家：
阖家团圆。
我告诫自己，从这篇文章开始，这年就算正式过去了，要收拾心情开始写稿子搞钱了。
同时，也有一个重要提醒，各位：
开年首月，一线城市二手房继续下跌。
01
底层逻辑。
如果说一线城市楼市的回暖是楼市最后的希望，那么，一线城市的二手房成交数据就是回暖与否的‘先行哨兵’。
我之前也告诉过大家，楼市
、经济
都是有周期的。
所有的调控政策，都是针对供需维度的供需两端进行“重构”，希望由此烫平经济周期的波动，或者说是减缓波动的幅度。
不论是之前楼市快速升温时期的打压，还是现在楼市冰封时期的救市，其本质都是如此。
只是过去2年的救市切口主要针对一手商品房“土地-新房-贷款”维度，对各城市二手房库存量超过10万套的情况视而不见，给出的最大松绑政策就是：
带押过户。
很显然，这是错误的。
我们观察客户的购买行为和楼市涨跌规律，其轨迹清晰可循，均与二手房相关。
客户端
：房价涨，客户买入成交量增加。房价跌，客户观望或抛售成交量降低；
市场端
：二手房成交量持续增加，新房市场明显增温，反之，亦如此。
二手房的放盘量、成交量、成交价格才是楼市的
行情支点，可现在的情况恰恰相反。
全国30个重点城市中，有超过20个城市的二手房库存量超过10万套，但二手房维度却没有出台去库存的有力举措。
在这样的背景下，四个一线城市的二手房成交量继续下跌，让人有一种‘二手房日薄西山’的感觉。
2023年的1月份，一线城市的二手房也是如此。
02
上海。
在爆竹声中上海迎来了扎心的二手房的数据
。
截止于1月29日，网签数据是7156套，不超过8000套。
相比历史同期，也就是2022年1月份上海二手房成交量1.74万套，2023年1月份的成交量仅为历史同期的
45%。
如果再将时间拉长，对比2021年1月份二手房成交39763套的数据，2023年1月份不足8000套的成交量，仅为2021年成交量的20%。
上海二手房，成交量持续下跌是事实。
对于上海二手房下跌的趋势，我们早就发文提醒大家的，回看当时的留言，彼时很多人还是怀疑的。
我看了一下数据，上海现在跌幅比较大的板块和类型大致情况如下：
第一种、学区老破小。
这轮周期中上海学区房的老破小首当其冲开启了暴跌模式。
以梅园和春申为例。
梅园板块的梅园二街坊在2023年，二手房成交均价是119092元/㎡，而2022年的二手房成交均价是154334元/㎡，跌幅达到了23%；
春申板块的高兴花园2023年的二手房成交均价是67660元/㎡，而2022年的二手房成交均价是83002元/㎡，跌幅达到了18%；
第二种、豪宅。
陆家嘴板块的豪宅跌幅从10%到35%不等。
以世贸滨江花园为例。
其高峰期成交价格在154541元/㎡，现在成交价格在100408元/㎡，跌幅领跑上海。
第三种、新区。
临港算是上海新区中唯一一个跌出“微涨”排行榜的板块，多个小区的跌幅在10%到20%之间，其中跌得最惨的代表性项目就是万科鹭语墅。
价格从2021年的5.2万元/㎡跌至2023的4.3万元/㎡，跌幅达到了18%。
这跌幅18%具象到购买客户的钱包中，就是一平米一万元啊。
概括而言：
上海楼市属于结构性不均衡的楼市。
大部分区域仍在微涨，但少部分的郊区却在全面下跌，其下跌的幅度从微跌的‘零点几’到跌幅超过10%都有。
03
深圳。
深圳二手房是四个一线城市中最惨的。
其余三个一线城市的二手房都是“结构性不均衡”，有的板块涨、有的板块跌，有的类型涨、有的类型跌。
深圳和他们都不一样，就是一刀切的全面下跌。
先来看看历史同期的总成交量数据。
2021年1月份二手住宅成交量是1557套；
2022年1月份二手住宅交量是1390套；
2023年1月份二手住宅交量是1391套。
在这组数据中，2021年1月份二手住宅成交量1557套是过去10年的历史最低。
而2022年和2023年“一如既往的坚持”了最低的态势，二手房成交量都在1500套上下浮动。
其次，各区二手房价格维度。
从乐有家二手房研究院给出的数据看，各区域成交量跌幅最高超过60%，价格跌幅最高在10%。
深圳各区二手房历史同期的成交量和价格都是全面下跌，这种下跌具象到
单个楼
盘中跌幅更大、数据更高，接着给大家说说。
学区房维度：
老破旧的百花从历史最高峰15万元/㎡下跌到9万元/㎡，直接跌穿指导价；
金茂礼都从最高峰30万元/㎡下跌至13万元/㎡，仅为过去高峰期的43%；
深圳的六大学区房片区都有不同程度的降价，其中宝安中心片区、罗湖深中片区跌幅10%、福田百花和香蜜湖成交价跌幅超过10%、南二外跌幅8%。
豪宅维度：
深圳最早的豪宅纯水岸项目由18万/㎡
降
至9万元/㎡，几乎与指导价持平；
由于深圳是“奇迹”，城市发展不过40年，房地产又一直高
歌
猛进，所以二手房库存量并没有像其他城市一样超过十万套，但从二手房执行参考价政策至今，二手房挂盘量一直在增加。
大家也清楚，这绝不是好现象。
04
广州。
广州取消了二手房参考价也没有止住二手房成交量下跌的趋势。
截止于2023年1月29日，二手房成交量仅为983套。
相比去年2022年1月份历史同期成交量1242套，跌幅超过20%。
广州楼市是极度分化的楼市，与上海大部分微涨，小部分大跌相比，广州楼市刚刚相反，是大部分下跌，小部分微涨。
二手房维度，首当其冲下跌的也是学区房。
越秀区第一梯队的
学校对应的学区房都有不同程度的下跌
。
其中农林下路小学对应的中信东方广场由2021年的9万元/平米下跌至8.84万元/㎡，下跌幅度为11%；
文德路小学的东方文德广场由13.3万元/下跌至11.5万元/平米
其次，豪宅和郊区也有下跌。
广州核心区的天河景臻颐府，由巅峰时期的14万元/㎡跌至10万元/㎡；
郊区中相对成熟的区域，如黄埔富力悦禧花园由最高点的3.14万元/㎡降至2.48万元/平米，而郊区最外围的增城、从化、南沙跌幅从10%到30%不等。
04
北京
。
2023年1月
份
，北京二手房网签8308套，同比2022年1月的11875套下降超过30%。
如果将时间拉长，与2021年1月份成交的17513套相比，跌幅超过50%。
值得一提的是：
这是北京自2022年5月份开始，二手房成交量跌破万套均线后，第二个次成交量萎缩至8000+的水平。
在四个一线城市中，北京的楼市是最稳、最坚挺的。
但从数据维度看仍是低迷不振的状态，成交量和成交价格有微跌。
05
总结
。
从全国维度看，除了四个一线城市外，全国主要城市二手房成交量和价格出现了分化行情，其中——
环比上涨：
南京涨幅稳居榜首，1月二手房成交6674套，环比上涨63.14%；
苏州涨幅位居第二，1月二手房成交3972套，环比上涨0.61%。
环比下跌：
杭州、厦门、佛山；
单一指标变化：
即同比、环比、价格三个指标中有一个指标发生了变化，单一指标变化的城市有苏州、东莞、成都、青岛；
二手房的成交量一直都是价格的先行指数，一旦成交量持续上涨，价格将“稳住-再上涨”。
如果成交量低迷，价格会出现“有价无市”的情况。
客观
地
讲，现在的二手房还没有完成“蓄力”，由量变到价变的行情还未启动。
全国重点城市中，仅有南京二手房同比和环比的成交量增加；东莞二手房出现了量价双涨的行情。
四个一线城市的行情就很有代表性。
其1月份的二手房行情延续了2022年下半年的趋势，即学区老旧房源、郊区房源、豪宅房源都有不同程度的下跌。
如果想购买一线城市的二手房，要结合自身承受的首付比例，多留意二手房房源动向，千万不要错把黄铜当金子，贪小便宜吃大亏！
